Was ist ein Wohnrecht und wie wirkt es sich aus?
Das Wohnrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1093 BGB, die dem Berechtigten das Recht einräumt, eine Immobilie oder einen Teil davon zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Es wird meist zugunsten einer bestimmten Person eingeräumt, etwa der Eltern, die ihr Haus in Kempten oder Umgebung bereits an die Kinder übertragen haben, sich selbst aber lebenslang ein Wohnrecht vorbehalten. Der Wohnberechtigte darf die Immobilie ausschließlich selbst nutzen, eine Vermietung an Dritte ist ohne gesonderte Vereinbarung in aller Regel nicht gestattet. Für den Eigentümer bedeutet ein eingetragenes Wohnrecht, dass er über die Immobilie zwar weiterhin formal verfügen kann, sie aber faktisch nicht selbst nutzen oder frei vermieten darf, solange das Wohnrecht besteht. Erlischt der Berechtigte, etwa durch Tod, erlischt in aller Regel auch das Wohnrecht automatisch, eine gesonderte Löschung im Grundbuch ist dann dennoch erforderlich, damit die Eintragung auch formal verschwindet.
Was ist ein Nießbrauch und worin unterscheidet er sich vom Wohnrecht?
Der Nießbrauch nach § 1030 BGB geht deutlich weiter als das reine Wohnrecht: Der Nießbraucher darf die Immobilie nicht nur selbst bewohnen, sondern auch sämtliche wirtschaftlichen Erträge daraus ziehen, etwa indem er die Immobilie vermietet und die Mieteinnahmen behält. Für Eigentümer im Allgäu, die eine Immobilie mit Nießbrauchvorbehalt übertragen, bedeutet das: Der neue Eigentümer im Grundbuch hat zunächst praktisch keinerlei wirtschaftlichen Nutzen von der Immobilie, solange der Nießbrauch besteht, weder durch Eigennutzung noch durch Vermietung. In der Praxis wird der Nießbrauch deshalb häufig bei größeren vermieteten Objekten in Kempten oder Sonthofen gewählt, wenn die Eltern die laufenden Mieteinnahmen als Altersvorsorge weiterhin selbst benötigen, während das Wohnrecht eher bei selbstgenutzten Ein- oder Zweifamilienhäusern zum Einsatz kommt. Beide Rechte lassen sich zudem zeitlich befristen oder von vornherein lebenslänglich vereinbaren, wobei die lebenslängliche Variante in der Praxis deutlich überwiegt.
Eintragung im Grundbuch: Wo Wohnrecht und Nießbrauch stehen
Beide Rechte werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen, derselben Abteilung, in der auch Wegerechte oder Vorkaufsrechte vermerkt sind, mehr zum Aufbau des Grundbuchs erklären wir ausführlich in unserem Artikel zum Grundbuch im Allgäu. Die Eintragung schützt den Berechtigten wirksam auch gegenüber einem späteren neuen Eigentümer, denn Rechte in Abteilung II bleiben beim Verkauf einer Immobilie grundsätzlich bestehen, sofern sie nicht ausdrücklich gelöscht werden. Für Kaufinteressenten in Kempten und im gesamten Allgäu ist ein Blick in einen aktuellen Grundbuchauszug deshalb vor jedem Immobilienkauf unverzichtbar, denn ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch verändert die tatsächliche Nutzbarkeit der Immobilie erheblich, selbst wenn der Kaufvertrag selbst keinen Hinweis darauf enthält. Wer ein solches Recht übersieht, kauft im schlimmsten Fall eine Immobilie, die er über Jahre oder Jahrzehnte nicht selbst beziehen kann. Auch finanzierende Banken prüfen ein bestehendes Wohnrecht oder einen Nießbrauch genau, da solche Rechte die Beleihbarkeit einer Immobilie erheblich einschränken können, in manchen Fällen verlangt die Bank deshalb zusätzliche Sicherheiten oder lehnt eine Finanzierung ohne vorherige Löschung ganz ab.
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Wie stark mindert ein Wohnrecht oder Nießbrauch den Verkaufswert?
Ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch mindert den erzielbaren Verkaufspreis einer Immobilie in Kempten und im Allgäu häufig erheblich, da ein Käufer die Immobilie über Jahre oder sogar Jahrzehnte hinweg weder selbst bewohnen noch vermieten kann. Die tatsächliche Wertminderung hängt maßgeblich vom Alter des Berechtigten und damit von der statistischen Restlebenserwartung ab, bei einem 80-jährigen Berechtigten fällt der Wertabschlag naturgemäß geringer aus als bei einer 55-jährigen Person mit deutlich längerer verbleibender Nutzungsdauer. Zur überschlägigen Berechnung wird häufig der sogenannte Kapitalwert des Wohnrechts oder Nießbrauchs herangezogen, der sich aus dem geschätzten jährlichen Nutzungswert und der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten nach den amtlichen Sterbetafeln ergibt. Für Eigentümer in Kempten, Kaufbeuren oder Memmingen, die eine belastete Immobilie verkaufen möchten, empfiehlt sich eine individuelle Wertermittlung, die diesen Abschlag realistisch einrechnet, statt sich auf pauschale Faustregeln zu verlassen.
Kann ich eine Immobilie mit bestehendem Wohnrecht überhaupt verkaufen?
Ja, ein Verkauf ist grundsätzlich auch mit bestehendem Wohnrecht oder Nießbrauch möglich, die Immobilie wird dann jedoch mit dem eingetragenen Recht belastet an den Käufer übertragen, sofern dieser nicht der Löschung zustimmt oder das Recht anderweitig endet. In der Praxis findet ein solcher Verkauf meist nur zu einem deutlich reduzierten Preis statt, da die Zahl potenzieller Käufer, die eine derart eingeschränkte Immobilie erwerben möchten, überschaubar bleibt, häufig kommen dafür in erster Linie Kapitalanleger in Frage. Alternativ kann der Berechtigte selbst der Löschung seines Rechts zustimmen, etwa gegen eine Abfindungszahlung, wodurch die Immobilie anschließend unbelastet und zu einem deutlich höheren Preis veräußert werden kann. Für Eigentümer im Allgäu, die eine solche Lösung anstreben, empfiehlt sich ein offenes Gespräch mit dem Berechtigten frühzeitig vor dem geplanten Verkauf, um gemeinsam eine faire und einvernehmliche Regelung zu finden. Die Höhe einer solchen Abfindung orientiert sich meist ebenfalls am Kapitalwert des Rechts, sodass beide Seiten, Eigentümer und Berechtigter, wirtschaftlich fair gleichgestellt werden. In manchen Familienkonstellationen im Allgäu wird stattdessen auch eine Ersatzwohnung oder ein Umzug in eine altersgerechte Wohnung als Ausgleich vereinbart, statt einer reinen Geldzahlung.
Löschung von Wohnrecht und Nießbrauch: So funktioniert es
Für die Löschung eines Wohnrechts oder Nießbrauchs im Grundbuch ist grundsätzlich die Zustimmung des Berechtigten notwendig, der gegenüber dem Grundbuchamt eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung abgeben muss. In der Praxis geschieht das entweder freiwillig, etwa wenn der Berechtigte selbst in eine Pflegeeinrichtung im Allgäu zieht und das Wohnrecht nicht mehr benötigt, oder gegen eine vereinbarte Abfindung, die den wirtschaftlichen Wert des aufgegebenen Rechts ausgleicht. Verstirbt der Berechtigte, erlischt das Recht zwar automatisch, muss aber dennoch formal im Grundbuch gelöscht werden, hierfür genügt in der Regel die Vorlage der Sterbeurkunde beim Notar. Eine einseitige Löschung durch den Eigentümer ohne Zustimmung des Berechtigten ist dagegen grundsätzlich nicht möglich, das Recht genießt vollen grundbuchrechtlichen Schutz.
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Typischer Fall: Vorweggenommene Erbfolge mit Wohnrecht
Ein häufiger Anlass für ein eingetragenes Wohnrecht im Allgäu ist die vorweggenommene Erbfolge, bei der Eltern ihr Haus bereits zu Lebzeiten an ein Kind übertragen, sich selbst aber ein lebenslanges Wohnrecht vorbehalten, um im vertrauten Zuhause in Kempten, Sonthofen oder Immenstadt wohnen bleiben zu können. Für das übernehmende Kind bedeutet das zunächst, dass es zwar formal Eigentümer wird, die Immobilie aber über Jahre nicht selbst nutzen oder vermieten kann, solange die Eltern dort leben. Erst wenn das Wohnrecht erlischt, etwa weil die Eltern verstorben sind oder in ein Pflegeheim ziehen und freiwillig auf das Recht verzichten, kann die Immobilie unbelastet verkauft oder selbst bezogen werden. Solche Konstellationen sollten von Anfang an klar und idealerweise notariell dokumentiert werden, um spätere Missverständnisse innerhalb der Familie zu vermeiden, etwa darüber, wer laufende Kosten wie Grundsteuer oder Instandhaltung während der Wohnrechtszeit trägt.
Steuerliche Auswirkungen bei Übertragung mit Wohnrecht oder Nießbrauch
Ein vorbehaltenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch mindert bei einer Schenkung oder vorweggenommenen Erbfolge den steuerlich relevanten Wert der übertragenen Immobilie, da der Kapitalwert des vorbehaltenen Rechts vom Verkehrswert abgezogen werden darf. Für Familien im Allgäu, die eine Immobilie frühzeitig auf die nächste Generation übertragen möchten, kann diese Wertminderung dazu beitragen, die persönlichen Freibeträge nach dem Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz optimal auszunutzen und Schenkungsteuer zu sparen. Die genaue Berechnung des Kapitalwerts richtet sich nach dem Alter des Berechtigten und dem geschätzten jährlichen Nutzungswert, hierfür empfiehlt sich in jedem Fall die Abstimmung mit einem Steuerberater, da bereits kleine Unterschiede in der Bewertung spürbare steuerliche Auswirkungen haben können. Mehr zu den allgemeinen Freibeträgen bei der Übertragung von Immobilien erfahren Sie auch in unserem Artikel zur Erbimmobilie im Allgäu.
Wie marker.tschugg Immobilien bei belasteten Immobilien unterstützt
Das Team von marker.tschugg Immobilien berät Eigentümer in Kempten und im gesamten Allgäu, deren Immobilie mit einem Wohnrecht oder Nießbrauch belastet ist, sowohl bei der realistischen Werteinschätzung als auch bei der Vermittlung zwischen den Beteiligten, etwa wenn eine einvernehmliche Ablösung des Rechts angestrebt wird. Wir kennen die Besonderheiten des Marktes für belastete Immobilien in Kempten, Füssen und den umliegenden Gemeinden und finden auch für schwierigere Konstellationen passende Käufer, etwa Kapitalanleger, die gezielt nach Objekten mit Wohnrecht oder Nießbrauch suchen. Auf Wunsch übernehmen wir auch die einfühlsame Vermittlung zwischen den Familienangehörigen, wenn eine Ablösung des Rechts im gegenseitigen Einvernehmen erreicht werden soll. Rufen Sie uns für ein kostenloses und unverbindliches Erstgespräch an: 0831 523 77 23 80.
