Was ist die Teilungserklärung und wofür braucht man sie?
Die Teilungserklärung ist eine notariell beurkundete Erklärung des ursprünglichen Grundstückseigentümers, mit der ein Grundstück nach dem Wohnungseigentumsgesetz in mehrere rechtlich selbstständige Eigentumseinheiten aufgeteilt wird. Erst durch sie entsteht überhaupt die Möglichkeit, einzelne Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus in Kempten oder Sonthofen separat zu verkaufen, statt das gesamte Gebäude nur als Ganzes zu übertragen. Die Teilungserklärung wird beim zuständigen Grundbuchamt hinterlegt und ist Grundlage für die Anlage eigener Grundbuchblätter je Eigentumseinheit, jede Wohnung erhält damit praktisch ein eigenes, in sich geschlossenes Grundbuch. Für Käufer und Verkäufer im Allgäu ist die Teilungserklärung deshalb weit mehr als reine Formalie, sie bestimmt maßgeblich, welche Rechte und Pflichten mit dem Erwerb einer bestimmten Wohnung verbunden sind. Ohne eine gültige Teilungserklärung könnte eine einzelne Eigentumswohnung rechtlich gar nicht existieren. Meist wird die Teilungserklärung bereits vom Bauträger erstellt, bevor die einzelnen Wohnungen erstmals verkauft werden, sodass sich spätere Käufer in Kempten oder Kaufbeuren beim Erwerb an eine bereits bestehende Aufteilung binden, ohne selbst auf deren ursprüngliche Formulierung Einfluss nehmen zu können.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum: Die zentrale Unterscheidung
Die Teilungserklärung legt exakt fest, welche Räume und Flächen zum Sondereigentum einer bestimmten Wohnung gehören, also etwa die Wohnräume selbst, und welche Bereiche als Gemeinschaftseigentum allen Eigentümern gemeinsam gehören, dazu zählen typischerweise Treppenhaus, Dach, Fassade und tragende Wände. Diese Unterscheidung ist wirtschaftlich bedeutsam, denn für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums kommt die gesamte Eigentümergemeinschaft anteilig auf, während Reparaturen am Sondereigentum grundsätzlich jeder Eigentümer selbst finanzieren muss. Balkone, Terrassen oder Kellerabteile nehmen dabei häufig eine Zwischenstellung ein und werden in der Teilungserklärung individuell geregelt, weshalb sich ein genauer Blick in das konkrete Dokument bei jeder Immobilie in Kempten oder Kaufbeuren lohnt. Wer eine Wohnung kauft, ohne die genaue Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu kennen, riskiert spätere Streitigkeiten über Zuständigkeiten bei notwendigen Reparaturen. Auch Fenster gehören trotz ihrer Lage innerhalb der eigenen Wohnung in den meisten Teilungserklärungen zum Gemeinschaftseigentum, da sie das äußere Erscheinungsbild und die Bausubstanz des gesamten Gebäudes betreffen, ein Umstand, der viele Eigentümer in Kempten und Umgebung zunächst überrascht.
Miteigentumsanteile: Grundlage für Stimmrecht und Kostenverteilung
Jeder Eigentumseinheit wird in der Teilungserklärung ein bestimmter Miteigentumsanteil am gemeinsamen Grundstück zugewiesen, meist ausgedrückt als Bruchteil, etwa 85,3/1000. Dieser Anteil bestimmt in den meisten Gemeinschaftsordnungen sowohl das Stimmgewicht bei Eigentümerversammlungen als auch den Anteil an den umlagefähigen Kosten für das Gemeinschaftseigentum, etwa an der Instandhaltungsrücklage oder an größeren Sanierungsmaßnahmen wie einer neuen Heizungsanlage. Für Käufer im Allgäu, die eine größere Wohnung mit entsprechend hohem Miteigentumsanteil erwerben, bedeutet das automatisch auch eine höhere finanzielle Beteiligung an zukünftigen Gemeinschaftskosten. In manchen älteren Teilungserklärungen weicht der Kostenverteilungsschlüssel von den Miteigentumsanteilen ab und richtet sich stattdessen nach Wohnfläche oder einer individuellen Vereinbarung, ein genauer Blick in die Gemeinschaftsordnung schafft hier Klarheit. Für Verkäufer in Kempten und im gesamten Allgäu lohnt sich deshalb ein Abgleich zwischen dem eigenen Miteigentumsanteil und dem tatsächlichen Kostenanteil laut den letzten Jahresabrechnungen, um Kaufinteressenten realistische Nebenkosten nennen zu können.
Lassen Sie Ihre Immobilie jetzt kostenlos bewerten
Unverbindlich und sicher
Online und schnell
100% kostenlos
Die Gemeinschaftsordnung: Regeln für das Zusammenleben
Häufig ist mit der Teilungserklärung zugleich eine Gemeinschaftsordnung verbunden, die das praktische Zusammenleben der Eigentümergemeinschaft regelt, etwa Fragen zur Tierhaltung, zu bestimmten Nutzungsbeschränkungen oder zur Zulässigkeit einer gewerblichen Nutzung einzelner Einheiten. Für Kapitalanleger im Allgäu, die eine Wohnung zur Vermietung erwerben möchten, ist besonders relevant, ob die Gemeinschaftsordnung eine Vermietung grundsätzlich erlaubt oder an bestimmte Bedingungen knüpft, das ist zwar selten, kommt aber vor. Auch Sondernutzungsrechte, etwa das exklusive Nutzungsrecht an einem bestimmten Stellplatz oder einem Gartenanteil, obwohl diese Flächen formal zum Gemeinschaftseigentum gehören, werden typischerweise in der Gemeinschaftsordnung festgeschrieben. Wer eine Eigentumswohnung in Kempten oder Immenstadt kauft, sollte deshalb nicht nur die Teilungserklärung selbst, sondern auch die zugehörige Gemeinschaftsordnung vollständig lesen, um keine wichtigen Einschränkungen oder Vorteile zu übersehen.
Wo finde ich die Teilungserklärung zu meiner Wohnung?
Die Teilungserklärung liegt beim zuständigen Grundbuchamt als Bestandteil der Grundakte, ein Auszug kann dort mit berechtigtem Interesse angefordert werden, ähnlich wie ein regulärer Grundbuchauszug, den wir in unserem Artikel zum Grundbuch im Allgäu ausführlicher erklären. In der Praxis ist es für Eigentümer meist einfacher, die Teilungserklärung direkt bei der zuständigen Hausverwaltung anzufordern, die das Dokument ohnehin für die Verwaltung der Wohnanlage vorhält. Wer seine eigene Teilungserklärung seit dem Kauf nicht mehr eingesehen hat, findet sie häufig auch noch in den eigenen Kaufunterlagen, da sie üblicherweise als Anlage dem notariellen Kaufvertrag beigefügt wurde. Für einen geplanten Verkauf in Kempten oder Sonthofen empfiehlt es sich, frühzeitig eine aktuelle Fassung samt aller bisherigen Änderungsbeschlüsse zu beschaffen, damit dem Käufer ein vollständiges und aktuelles Bild vorliegt.
Änderung der Teilungserklärung: Wann ist das möglich?
Eine nachträgliche Änderung der Teilungserklärung ist grundsätzlich möglich, erfordert in aller Regel aber die einstimmige Zustimmung sämtlicher Eigentümer sowie eine erneute notarielle Beurkundung, da es sich um eine Änderung der ursprünglichen Grundlagenurkunde handelt. In der Praxis kommt das vergleichsweise selten vor, etwa wenn eine Eigentümergemeinschaft in Kempten oder Immenstadt nachträglich ein Sondernutzungsrecht an einer bestimmten Fläche neu zuordnen oder den Kostenverteilungsschlüssel anpassen möchte. Weniger einschneidende Anpassungen, etwa zur Hausordnung innerhalb der Gemeinschaftsordnung, lassen sich teilweise auch mit qualifizierter Mehrheit per Beschluss der Eigentümerversammlung regeln, ohne dass die eigentliche Teilungserklärung selbst geändert werden muss. Für Verkäufer im Allgäu ist relevant, ob es solche Änderungsbeschlüsse in der Vergangenheit gab, da sie dem Käufer zusammen mit der ursprünglichen Teilungserklärung vorgelegt werden sollten, um ein vollständiges Bild der aktuell geltenden Regelungen zu vermitteln. Fehlt diese Übersicht, kann es später zu Missverständnissen kommen, etwa wenn ein Käufer von einer Regelung ausgeht, die durch einen Beschluss längst überholt wurde.
Kostenlose Ratgeber herunterladen
Von der Spekulationssteuer beim Hausverkauf über den Umgang mit einer geerbten Immobilie bis zur Frage, ob ein Verkauf ganz ohne Makler überhaupt sinnvoll ist: Unsere Ratgeber beantworten die Fragen, die im Verkaufs- oder Kaufprozess wirklich auftreten. Fundiert recherchiert, verständlich erklärt und speziell auf das Allgäu zugeschnitten.
Worauf Verkäufer bei der Teilungserklärung achten sollten
Verkäufer einer Eigentumswohnung im Allgäu sollten der Käuferseite frühzeitig eine vollständige, aktuelle Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung zur Verfügung stellen, um spätere Nachfragen oder gar Verzögerungen beim Notartermin zu vermeiden. Besonders wichtig ist dabei die Frage, ob es seit der ursprünglichen Beurkundung Änderungsbeschlüsse der Eigentümergemeinschaft gegeben hat, etwa zur Nutzung gemeinschaftlicher Flächen oder zur Kostenverteilung, diese Beschlüsse sollten dem Käufer ebenfalls vorliegen. Auch der aktuelle Stand der Instandhaltungsrücklage sowie mögliche bereits beschlossene, aber noch nicht durchgeführte Sanierungsmaßnahmen sollten transparent offengelegt werden, da sie erhebliche finanzielle Verpflichtungen für den künftigen Eigentümer bedeuten können. Verkäufer in Kempten und im gesamten Allgäu profitieren von einer solchen Transparenz meist selbst, da sie Vertrauen schafft und den Verkaufsprozess insgesamt beschleunigt. Wer diese Unterlagen erst auf Nachfrage der Käuferseite kurz vor dem Notartermin zusammensucht, riskiert unnötige Verzögerungen, da die Hausverwaltung für die Zusammenstellung mehrerer Jahresabrechnungen und Beschlussprotokolle mitunter einige Tage benötigt.
Worauf Käufer bei der Teilungserklärung achten sollten
Käufer sollten vor dem Notartermin genau prüfen, welche Sondernutzungsrechte mit der jeweiligen Wohnung verbunden sind, etwa an einem bestimmten Stellplatz, und ob diese Rechte tatsächlich, wie im Exposé beschrieben, dauerhaft und nicht nur widerruflich eingeräumt wurden. Ebenso relevant ist die Frage, welche baulichen Veränderungen am Sondereigentum ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft zulässig sind, manche Teilungserklärungen schränken etwa den Einbau bestimmter Bodenbeläge aus Schallschutzgründen ein. Für Kapitalanleger in Kempten, Füssen oder Memmingen ist zusätzlich entscheidend, ob eine Vermietung uneingeschränkt möglich ist oder ob die Gemeinschaftsordnung hier Einschränkungen vorsieht. Wer diese Punkte vor dem Kauf sorgfältig prüft, vermeidet spätere Überraschungen und kann die eigene Nutzungsplanung realistisch darauf abstimmen. Auch ein Blick in die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen lohnt sich, denn dort zeigen sich oft schon im Vorfeld schwelende Konflikte innerhalb der Gemeinschaft oder größere Investitionen, die in den kommenden Jahren anstehen und die künftige Kostenbelastung beeinflussen können.
Wie marker.tschugg Immobilien bei der Teilungserklärung unterstützt
Das Team von marker.tschugg Immobilien beschafft und prüft für Verkäufer in Kempten und im gesamten Allgäu frühzeitig die vollständige Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung und allen relevanten Änderungsbeschlüssen, bevor eine Eigentumswohnung in den Verkauf geht. So stellen wir sicher, dass Kaufinteressenten von Anfang an ein transparentes und vollständiges Bild erhalten, was Rückfragen reduziert und den Verkaufsprozess spürbar beschleunigt. Ob Ihre Eigentumswohnung in Kempten, Kaufbeuren oder einer der kleineren Allgäuer Gemeinden liegt, wir kennen die Besonderheiten des regionalen Marktes für Eigentumswohnungen und stehen auch bei Rückfragen zur Gemeinschaftsordnung als Ansprechpartner zur Verfügung. Rufen Sie uns für ein kostenloses und unverbindliches Erstgespräch an: 0831 523 77 23 80.
