Was ist das Grundbuch und wofür ist es da?
Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das beim zuständigen Amtsgericht als Grundbuchamt geführt wird und für jedes Grundstück in Deutschland verbindlich Auskunft über Eigentumsverhältnisse und Rechte gibt. Es genießt den sogenannten öffentlichen Glauben, das bedeutet, wer im guten Glauben auf die Richtigkeit einer Eintragung vertraut, etwa beim Kauf eines Hauses in Kempten, ist rechtlich geschützt, selbst wenn sich eine Eintragung später als fehlerhaft herausstellen sollte. Für Käufer und Verkäufer im Allgäu ist das Grundbuch deshalb die wichtigste Informationsquelle vor jedem Immobiliengeschäft, denn dort lässt sich zuverlässig klären, wem ein Grundstück tatsächlich gehört und welche Belastungen darauf liegen. Anders als eine bloße Selbstauskunft des Verkäufers hat der Grundbuchauszug echten Beweiswert. Das Grundbuch besteht aus einem Bestandsverzeichnis, das Lage, Größe und Nutzungsart des Grundstücks beschreibt, sowie drei Abteilungen, die im Folgenden im Detail erklärt werden. Für Eigentümer in Sonthofen, Immenstadt oder Kaufbeuren lohnt sich ein Blick in den eigenen Grundbuchauszug oft schon Jahre vor einem geplanten Verkauf, um mögliche Überraschungen frühzeitig zu erkennen.
Abteilung I: Wer ist im Grundbuch als Eigentümer eingetragen?
In Abteilung I des Grundbuchs steht, wem ein Grundstück gehört, bei mehreren Eigentümern, etwa Ehepaaren oder Erbengemeinschaften, sind alle Miteigentümer mit ihrem jeweiligen Anteil aufgeführt. Die Eintragung erfolgt in aller Regel erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung durch den Notar, bis dahin bleibt formal noch der bisherige Eigentümer im Grundbuch eingetragen, auch wenn der Kaufvertrag bereits notariell beurkundet wurde. Für Käufer in Kempten und Umgebung ist deshalb die weiter unten erklärte Auflassungsvormerkung wichtig, sie sichert die spätere Eintragung ab, solange die endgültige Umschreibung noch aussteht. Bei einer Erbschaft wird Abteilung I nicht automatisch aktualisiert, der oder die Erben werden zwar mit dem Erbfall sofort Eigentümer, im Grundbuch eingetragen sind aber zunächst weiter die verstorbenen Voreigentümer. Eine sogenannte Grundbuchberichtigung, die den tatsächlichen neuen Eigentümer einträgt, muss gesondert beantragt werden, mehr dazu erfahren Erben in unserem Artikel zur Erbimmobilie im Allgäu. Wird die Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, fällt dafür in der Regel keine Grundbuchgebühr an.
Abteilung II: Lasten und Beschränkungen im Grundbuch
Abteilung II listet alle Rechte und Beschränkungen auf, die nicht die Zahlung von Geld betreffen, dazu zählen etwa Wegerechte, Nießbrauchrechte, Wohnrechte oder Vorkaufsrechte zugunsten Dritter. Gerade bei älteren Immobilien im Allgäu, die über Generationen im Familienbesitz waren, finden sich in Abteilung II häufig historisch gewachsene Rechte, etwa ein Wegerecht für ein Nachbargrundstück in Oberstdorf oder ein lebenslanges Wohnrecht für die Eltern des jetzigen Eigentümers. Solche Eintragungen können den Verkehrswert einer Immobilie spürbar beeinflussen und sollten deshalb vor jedem Verkauf genau geprüft werden, ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht schreckt viele Kaufinteressenten ab oder mindert zumindest den erzielbaren Kaufpreis erheblich. Auch Baulasten, die zwar meist in einem gesonderten Baulastenverzeichnis bei der Gemeinde und nicht im Grundbuch selbst stehen, sollten in diesem Zusammenhang mitgeprüft werden, da sie ähnliche wirtschaftliche Auswirkungen haben können. Wer eine Immobilie in Füssen oder Memmingen verkaufen möchte und unsicher ist, ob eingetragene Rechte in Abteilung II noch aktuell und relevant sind, sollte frühzeitig prüfen lassen, ob veraltete Eintragungen gegebenenfalls gelöscht werden können.
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Abteilung III: Grundschulden und Hypotheken im Grundbuch
Abteilung III ist für die meisten Immobilienverkäufer die praktisch wichtigste Abteilung, denn hier werden Grundschulden und, seltener, Hypotheken eingetragen, mit denen eine finanzierende Bank ihr Darlehen absichert. Die Grundschuld ist dabei rechtlich abstrakt und nicht unmittelbar an die Höhe der jeweils noch offenen Restschuld gekoppelt, sie bleibt deshalb auch nach vollständiger Rückzahlung des Kredits zunächst formal im Grundbuch bestehen. Die Hypothek dagegen sinkt automatisch mit jeder Tilgung, wird heute von Banken aber kaum noch verwendet, weil sie in der Verwaltung deutlich aufwendiger ist als die flexiblere Grundschuld. Für Eigentümer in Kempten und im gesamten Allgäu bedeutet das: Auch wenn das Darlehen für das eigene Haus längst abbezahlt ist, verschwindet die Grundschuld nicht automatisch aus dem Grundbuch, sondern muss aktiv gelöscht werden. Manche Eigentümer wundern sich deshalb, wenn sie Jahre nach der vollständigen Tilgung einen Grundbuchauszug einsehen und die Grundschuld dort unverändert eingetragen finden, das ist normal und kein Fehler des Grundbuchamts. Beim Verkauf einer Immobilie ist die Löschung in aller Regel zwingend nötig, damit der Käufer das Objekt lastenfrei übertragen bekommt.
Grundschuld löschen beim Hausverkauf: Die Löschungsbewilligung
Damit eine Grundschuld aus dem Grundbuch entfernt werden kann, benötigt der Notar eine Löschungsbewilligung der Bank. Diese stellt die Bank erst aus, wenn das zugrunde liegende Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde, beim Hausverkauf in Kempten oder Umgebung geschieht das in aller Regel aus dem eingehenden Kaufpreis. Der Verkäufer sollte die Bank deshalb frühzeitig, idealerweise direkt nach der notariellen Beurkundung, über den anstehenden Verkauf informieren und die Ablösesumme sowie die Ausstellung der Löschungsbewilligung anfordern, da Banken für die Bearbeitung erfahrungsgemäß mehrere Wochen benötigen. In der Praxis wird ein Teil des Kaufpreises direkt vom Käufer an die finanzierende Bank überwiesen, um die Restschuld zu tilgen, der restliche Betrag geht an den Verkäufer. Der Notar koordiniert diesen Zahlungsfluss meist über sein Notaranderkonto und stellt sicher, dass die Bank ihre Löschungsbewilligung erst nach vollständigem Zahlungseingang erteilt. Sobald die Bewilligung vorliegt, reicht der Notar sie zusammen mit dem Löschungsantrag beim zuständigen Grundbuchamt ein, dieser Schritt läuft meist parallel zur Eigentumsumschreibung auf den Käufer. Bei mehreren Grundschulden verschiedener Banken, wie sie bei mehrfach umfinanzierten Immobilien im Allgäu vorkommen, müssen alle Eintragungen einzeln abgelöst und gelöscht werden.
Kosten und Dauer der Grundschuldlöschung
Die Löschung der Grundschuld verursacht eigene Notar- und Grundbuchgebühren, die sich am Betrag der eingetragenen Grundschuld orientieren, nicht an der tatsächlich noch offenen Restschuld. Als grober Richtwert kann man mit etwa 0,2 Prozent der Grundschuldsumme rechnen, bei einer Grundschuld von 250.000 Euro liegen die Kosten also meist im niedrigen bis mittleren dreistelligen Bereich. Anders als die Grunderwerbsteuer, die der Käufer trägt, übernimmt diese Kosten in aller Regel der Verkäufer, da die Löschung in seinem Interesse liegt, um die Immobilie lastenfrei übergeben zu können. Vom Notartermin bis zur tatsächlichen Löschung im Grundbuch vergehen in der Praxis häufig acht bis zwölf Wochen, abhängig davon, wie schnell die Bank die Löschungsbewilligung ausstellt und wie ausgelastet das zuständige Grundbuchamt gerade ist. Für den Käufer ist die Immobilie ab dem Zeitpunkt der Antragstellung durch den Notar wirtschaftlich bereits lastenfrei nutzbar, auch wenn die formale Löschung noch etwas dauert. Wird ein Darlehen während der laufenden Zinsbindung vorzeitig zurückgezahlt, kann außerdem eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständiger Darlehensauszahlung besteht nach § 489 BGB jedoch ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht ohne diese Entschädigung.
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Von der Spekulationssteuer beim Hausverkauf über den Umgang mit einer geerbten Immobilie bis zur Frage, ob ein Verkauf ganz ohne Makler überhaupt sinnvoll ist: Unsere Ratgeber beantworten die Fragen, die im Verkaufs- oder Kaufprozess wirklich auftreten. Fundiert recherchiert, verständlich erklärt und speziell auf das Allgäu zugeschnitten.
Grundbuchauszug beantragen: Wer darf einsehen und was kostet es?
Einen Grundbuchauszug erhält nicht jeder frei zugänglich, das Grundbuchamt verlangt ein berechtigtes Interesse, das nachgewiesen werden muss. Eigentümer selbst dürfen jederzeit einen Auszug für ihre eigene Immobilie anfordern, ebenso Notare, Banken im Rahmen einer Finanzierung oder ernsthafte Kaufinteressenten, die über einen Makler wie marker.tschugg Immobilien einen entsprechenden Nachweis vorlegen. Für einen einfachen Grundbuchauszug fallen beim Amtsgericht meist Gebühren im niedrigen zweistelligen Bereich an, ein beglaubigter Auszug, wie er häufig für Bankunterlagen benötigt wird, kostet etwas mehr. In vielen Bundesländern, auch in Bayern, kann der Auszug mittlerweile online über das Grundbuchportal beantragt werden, was den Prozess für Eigentümer in Kempten, Kaufbeuren oder Lindau spürbar beschleunigt. Wer eine Immobilie im Allgäu verkaufen möchte, sollte sich frühzeitig einen aktuellen Grundbuchauszug besorgen, denn ein veralteter Auszug kann bereits gelöschte oder überholte Eintragungen enthalten und beim Notartermin für Verzögerungen sorgen. Wir empfehlen unseren Verkäufern grundsätzlich, den Auszug nicht älter als wenige Wochen vor dem geplanten Notartermin einzuholen.
Grundbucheintrag beim Kauf: Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung
Zwischen der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags und der endgültigen Eintragung des neuen Eigentümers in Abteilung I vergehen erfahrungsgemäß mehrere Wochen bis Monate, in dieser Zwischenzeit ist der Käufer rechtlich noch nicht vollständig abgesichert. Um diese Lücke zu schließen, trägt der Notar direkt nach der Beurkundung eine Auflassungsvormerkung in Abteilung II des Grundbuchs ein, sie sichert dem Käufer zu, dass der Verkäufer das Grundstück in der Zwischenzeit nicht anderweitig verkaufen, belasten oder verpfänden kann. Für Käufer in Kempten und im gesamten Allgäu ist die Auflassungsvormerkung deshalb ein wichtiger Baustein der Kaufsicherheit, sie wird gelöscht, sobald die eigentliche Eigentumsumschreibung im Grundbuch vollzogen ist. Erst mit der endgültigen Eintragung in Abteilung I wird der Käufer formal und vollständig zum neuen Eigentümer, wirtschaftlich geht die Immobilie üblicherweise aber bereits mit vollständiger Kaufpreiszahlung und Übergabe der Schlüssel über. Mehr zum gesamten zeitlichen Ablauf eines Immobilienverkaufs, von der Beurkundung bis zur Übergabe, erfahren Sie auch in unserem Artikel zum rechtlichen Ablauf beim Immobilienverkauf im Allgäu.
Wie marker.tschugg Immobilien Sie rund ums Grundbuch unterstützt
Das Team von marker.tschugg Immobilien prüft für Eigentümer in Kempten und im gesamten Allgäu frühzeitig den aktuellen Grundbuchauszug, bevor eine Immobilie in den Verkauf geht, damit Belastungen, veraltete Rechte oder offene Grundschulden nicht erst beim Notartermin für Überraschungen sorgen. Wir koordinieren die Kommunikation zwischen Verkäufer, finanzierender Bank und Notar, behalten alle Fristen im Blick und weisen frühzeitig auf mögliche Kosten wie eine Vorfälligkeitsentschädigung oder Löschungsgebühren hin. Ob Ihre Immobilie in Kempten, Sonthofen oder einer der kleineren Allgäuer Gemeinden liegt, wir sorgen dafür, dass Ihr Grundbuch zum Verkaufszeitpunkt aktuell, korrekt und lastenfrei ist. Rufen Sie uns für ein kostenloses und unverbindliches Erstgespräch an: 0831 523 77 23 80.
