Preisfindung und Verhandlung: Die Begleitung durch Das Team von marker.tschugg Immobilien
Bevor der rechtliche Teil des Verkaufs überhaupt beginnt, steht die Preisfindung. Das Team von marker.tschugg Immobilien hört sich in Kempten und im gesamten Allgäu die Vorstellungen beider Seiten an: Was erwartet der Verkäufer realistisch vom Markt, und was ist dem Käufer die Immobilie tatsächlich wert. In der anschließenden Verhandlung werden diese Positionen aufeinander abgestimmt, bis eine Einigung steht, die für beide Seiten tragfähig ist. Erst wenn Preis und wesentliche Konditionen feststehen, wird der Fall rechtlich betrachtet, mit Unterstützung des Notars, und der eigentliche rechtliche Ablauf beginnt.
Rechtliche Prüfung und Kaufvertragsentwurf: Die Vorbereitung durch den Notar
Sobald sich Käufer und Verkäufer über den Preis einig sind, prüft der Notar die rechtlichen Rahmenbedingungen und erstellt auf dieser Grundlage den Kaufvertragsentwurf. Dafür benötigt er unter anderem einen aktuellen Grundbuchauszug, Angaben zu bestehenden Belastungen wie Grundschulden, sowie die Personalien beider Parteien. In Sonthofen und Kaufbeuren, aber auch in kleineren Allgäuer Gemeinden, prüft der Notar zudem, ob besondere Rechte Dritter, etwa Wegerechte oder Wohnrechte, im Grundbuch eingetragen sind und im Vertrag berücksichtigt werden müssen. Der Entwurf wird beiden Parteien üblicherweise mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin zugesandt, damit ausreichend Zeit zur Prüfung bleibt.
Notartermin und Beurkundung: So läuft die Vertragsunterzeichnung ab
Beim eigentlichen Notartermin verliest der Notar den gesamten Kaufvertrag Wort für Wort, erläutert die wesentlichen Regelungen und klärt offene Fragen beider Seiten. Erst mit der Unterschrift beider Parteien und der notariellen Beurkundung wird der Kaufvertrag rechtlich bindend, nach § 311b BGB ist für Grundstücksgeschäfte in Deutschland die notarielle Form zwingend vorgeschrieben. Ein rein mündliches oder schriftliches Angebot ohne Notar hat dagegen keine rechtliche Bindungswirkung. In Immenstadt und den umliegenden Gemeinden dauert ein solcher Termin je nach Komplexität des Falls zwischen 30 und 90 Minuten.
Sonderfall: Verkauf einer geerbten Immobilie vor Erteilung des Erbscheins
Bei geerbten Immobilien in Kempten oder im Allgäu stellt sich häufig die Frage, ob ein Verkauf schon vor Erteilung des Erbscheins möglich ist. Rechtlich geht das Eigentum bereits mit dem Erbfall automatisch auf die Erben über, das Grundbuch wird dabei nur nachträglich berichtigt und ist keine Voraussetzung für den Eigentumserwerb selbst. Ein Erbschein kann je nach Nachlassgericht bis zu zwölf Monate dauern. Wer die Erbenstellung stattdessen mit einem eröffneten notariellen Testament oder Erbvertrag samt Eröffnungsniederschrift nachweisen kann, kommt in vielen Fällen deutlich schneller zum Ziel, da der Notar Grundbuchberichtigung und Verkauf in einem Schritt vornehmen kann. Ob dieser Weg im Einzelfall möglich ist, sollte immer mit dem Notar und gegebenenfalls dem Nachlassgericht abgestimmt werden.
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Auflassungsvormerkung: Der Käufer ist ab der Beurkundung rechtlich abgesichert
Direkt im Zuge der Beurkundung beantragt der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese Vormerkung sichert dem Käufer sein künftiges Eigentum rechtlich ab, noch bevor die endgültige Umschreibung erfolgt. Damit ist ausgeschlossen, dass der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit ein zweites Mal verkauft oder zusätzlich belastet, etwa mit einer weiteren Grundschuld. Für Käufer in Kempten und im Allgäu ist dieser Schritt einer der wichtigsten im gesamten Ablauf, denn er schafft Rechtssicherheit, lange bevor der Kaufpreis überhaupt fällig wird.
Löschung der alten Grundschuld: Warum die Bank des Verkäufers ausgetragen werden muss
War die Immobilie finanziert, ist im Grundbuch in der Regel eine Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank eingetragen. Diese muss vor der endgültigen Eigentumsumschreibung gelöscht werden. Der Verkäufer holt dafür bei seiner Bank eine Löschungsbewilligung ein, die dem Notar vorliegen muss. In Füssen und Marktoberdorf, wo viele Immobilien noch über laufende Finanzierungen verfügen, ist dieser Schritt ein häufiger Grund für Verzögerungen, wenn die Bank die Unterlagen nicht rechtzeitig bereitstellt. Die Kosten für die Löschung der eigenen Grundschuld trägt üblicherweise der Verkäufer.
Grunderwerbsteuer und Unbedenklichkeitsbescheinigung: Die letzte Hürde vor der endgültigen Umschreibung
Nach der Beurkundung informiert der Notar automatisch das zuständige Finanzamt über den Verkauf. Das Finanzamt setzt daraufhin die Grunderwerbsteuer fest, in Bayern aktuell 3,5 Prozent des Kaufpreises, und stellt dem Käufer einen entsprechenden Bescheid zu. Erst wenn der Käufer diese Steuer vollständig bezahlt hat, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne diese Bescheinigung nimmt das Grundbuchamt die endgültige Eigentumsumschreibung nicht vor, selbst wenn der Kaufpreis bereits gezahlt und die Immobilie in Kempten oder anderswo im Allgäu längst übergeben wurde. In der Praxis vergehen zwischen Beurkundung und Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung häufig sechs bis zehn Wochen, sodass der Käufer formal noch nicht als Eigentümer im Grundbuch steht, obwohl er die Immobilie bereits bewohnt. Insgesamt vergehen von der Beurkundung bis zur endgültigen Eintragung im Grundbuch häufig sechs bis neun Monate, auch wenn Kaufpreiszahlung und Besitzübergabe in Kempten und im übrigen Allgäu meist schon deutlich früher abgeschlossen sind. Die Grunderwerbsteuer selbst zahlt in aller Regel der Käufer, für den Verkäufer entstehen dadurch keine direkten Kosten, wohl aber eine zeitliche Verzögerung bis zum vollständigen Abschluss des Verkaufs.
Vorkaufsrecht der Gemeinde: Ein Schritt, der den Ablauf verzögern kann
Nach dem Baugesetzbuch steht Gemeinden in bestimmten Fällen ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu, etwa in Sanierungsgebieten oder bei bestimmten Lagen im Außenbereich. Der Notar fragt deshalb nach der Beurkundung bei der zuständigen Gemeinde an, ob dieses Recht ausgeübt wird. Die Gemeinde hat dafür eine gesetzliche Frist von in der Regel zwei Monaten. In der Praxis wird das Vorkaufsrecht nur sehr selten tatsächlich ausgeübt, die formale Prüfung muss aber immer durchlaufen werden, ob in Kempten selbst oder in kleineren Gemeinden wie Waltenhofen. Erst wenn die Gemeinde schriftlich auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet hat, kann der Notar mit den nächsten Schritten fortfahren.
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Von der Spekulationssteuer beim Hausverkauf über den Umgang mit einer geerbten Immobilie bis zur Frage, ob ein Verkauf ganz ohne Makler überhaupt sinnvoll ist: Unsere Ratgeber beantworten die Fragen, die im Verkaufs- oder Kaufprozess wirklich auftreten. Fundiert recherchiert, verständlich erklärt und speziell auf das Allgäu zugeschnitten.
Fälligkeitsmitteilung und Kaufpreiszahlung: Der zeitliche Ablauf
Erst wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, also die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, die Löschungsbewilligung der Bank vorliegt und die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet hat, versendet der Notar die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer. In der Praxis vergehen von der Beurkundung bis zu dieser Aufforderung meist vier bis sechs Wochen, in dieser Zeit bearbeitet die Bank die Löschungsbewilligung und die Gemeinde prüft ihr Vorkaufsrecht. Ab diesem Zeitpunkt hat der Käufer in der Regel zehn Bankarbeitstage Zeit, um den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen, die genaue Frist wird im Kaufvertrag festgelegt. Diesen zeitlichen Ablauf transparent zu erklären, hilft Käufern in Lindenberg und Verkäufern in Kempten gleichermaßen, den Prozess besser einzuschätzen und Fragen frühzeitig zu klären, statt sich während der Wartezeit unnötig zu sorgen.
Nutzen-Lasten-Wechsel: Wann Mieteinnahmen, Kosten und Risiko übergehen
Der Kaufvertrag legt exakt fest, zu welchem Zeitpunkt Nutzen und Lasten der Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer übergehen, üblicherweise mit vollständiger Zahlung des Kaufpreises. Ab diesem sogenannten Übergabestichtag stehen dem Käufer bei vermieteten Objekten in Kempten oder anderswo im Allgäu die Mieteinnahmen zu, gleichzeitig trägt er ab diesem Zeitpunkt auch die laufenden Kosten wie Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung sowie das Risiko einer zufälligen Zerstörung oder Verschlechterung der Immobilie. Wichtig zu wissen: Dieser wirtschaftliche Übergang von Nutzen und Lasten ist rechtlich klar zu trennen vom tatsächlichen Eigentumsübergang, der erst mit der Eintragung im Grundbuch erfolgt und, wie im vorherigen Abschnitt beschrieben, oft erst Monate später abgeschlossen ist. Verkäufer bleiben bis zur Grundbucheintragung formal noch als Eigentümer im Grundbuch stehen, haben aber ab dem Übergabestichtag weder Anspruch auf Mieteinnahmen noch die Pflicht, laufende Kosten der Immobilie zu tragen.
Besitzübergabe und welche Kosten für den Verkäufer anfallen
Sobald der Notar die vollständige Kaufpreiszahlung bestätigt hat, erfolgt die Besitz- und Gefahrenübergabe, meist verbunden mit einem schriftlichen Übergabeprotokoll, in dem Zählerstände und der Zustand der Immobilie festgehalten werden. Für den Verkäufer fallen dabei mehrere Kostenpositionen an: die Löschung der eigenen Grundschuld, ein gültiger Energieausweis, je nach Vereinbarung ein Anteil der Maklerprovision und in manchen Fällen die Spekulationssteuer, wenn die gesetzliche Frist noch nicht abgelaufen ist. Eine vollständige Übersicht der benötigten Unterlagen finden Sie in unserer Checkliste für den Hausverkauf.
Wie Das Team von marker.tschugg Immobilien Sie durch jeden rechtlichen Schritt begleitet
Von der ersten Preisfindung über die Verhandlung bis zur notariellen Beurkundung und der Übergabe: Das Team von marker.tschugg Immobilien begleitet Käufer und Verkäufer in Kempten und im gesamten Allgäu durch jeden einzelnen Schritt und erklärt verständlich, was rechtlich gerade passiert. Planen Sie den Verkauf Ihrer Immobilie und möchten Sie wissen, welche Schritte konkret auf Sie zukommen? Rufen Sie an unter 0831 523 77 23 80.
