Was ist der Bodenrichtwert genau?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebaute Grundstücke innerhalb einer bestimmten Bodenrichtwertzone, angegeben in Euro pro Quadratmeter. Ermittelt wird er von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte, die dafür tatsächliche Kaufpreise aus notariellen Kaufverträgen der jeweiligen Region auswerten. Der Stichtag liegt einheitlich am 31. Dezember jedes Jahres, sodass der Wert stets die Marktlage des Vorjahres widerspiegelt und nicht die aktuelle Situation zum Zeitpunkt Ihrer Anfrage. Für Eigentümer in Kempten, Sonthofen oder Kaufbeuren ist diese zeitliche Verzögerung wichtig zu wissen. In Phasen starker Preisbewegung kann der veröffentlichte Wert bereits einige Monate hinter der tatsächlichen Marktlage zurückliegen, sowohl nach oben als auch nach unten.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Kempten?
In Bayern, und damit auch für Kempten, Memmingen und das gesamte Allgäu, veröffentlicht das Bayerische Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung die Werte im Online-Portal BORIS-BY. Dort lässt sich die eigene Adresse eingeben und die zugehörige Bodenrichtwertzone samt aktuellem Wert abrufen. Für den Landkreis Oberallgäu und die Stadt Kempten stellt der zuständige Gutachterausschuss Oberallgäu die interaktive Bodenrichtwertkarte bereit. Einige Lagen lassen sich dort kostenfrei einsehen, für viele Grundstücke, etwa in Kempten selbst, ist die Auskunft jedoch kostenpflichtig. Für eine amtliche Bodenrichtwertauskunft mit rechtlicher Verbindlichkeit, etwa für Finanzamt oder Gericht, fällt üblicherweise eine Gebühr beim zuständigen Gutachterausschuss an. Diese amtliche Auskunft lohnt sich vor allem bei Erbauseinandersetzungen oder Scheidungen, wenn der Wert später belastbar nachgewiesen werden muss.
Bodenrichtwert bei bebauten Grundstücken: Welche Rolle spielt er hier?
Streng genommen gilt der Bodenrichtwert nur für unbebaute Grundstücke. Trotzdem taucht er auch bei der Bewertung von Häusern und Eigentumswohnungen in Immenstadt oder Marktoberdorf regelmäßig auf, denn er ist eine feste Rechengröße im Sachwertverfahren und im Vergleichswertverfahren. Beim Sachwertverfahren wird der Bodenwert, also Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, getrennt vom Gebäudewert ermittelt und anschließend addiert. So lässt sich grob abschätzen, welcher Anteil des Gesamtwerts auf das Grundstück entfällt und welcher auf das Gebäude selbst, was besonders bei sanierungsbedürftigen Altbauten im Allgäu eine wichtige Orientierung bietet.
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Warum weicht der Bodenrichtwert vom tatsächlichen Verkaufspreis ab?
Der Bodenrichtwert bildet einen Durchschnittswert für eine ganze Zone ab und berücksichtigt keine individuellen Grundstücksmerkmale. Zuschnitt, Hanglage, Erschließungszustand, Ausrichtung und die konkrete Bebaubarkeit eines Grundstücks können den tatsächlichen Wert nach oben oder unten von der Richtgröße abweichen lassen. Ein schmales, schwer erschließbares Grundstück in Immenstadt kann trotz gutem Bodenrichtwert der Zone deutlich unter dem rechnerischen Wert verkauft werden, während ein Eckgrundstück mit optimaler Süd-Ausrichtung darüber liegt. Auch die Nachfrage vor Ort spielt eine Rolle, in gefragten Wohnlagen von Kempten erzielen Grundstücke häufig Preise oberhalb der amtlichen Richtgröße.
Bodenrichtwert und Grundsteuer: Was Eigentümer im Allgäu wissen sollten
Seit der Grundsteuerreform ist der Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2022 eine zentrale Größe für die Berechnung des neuen Grundsteuerwerts. Die Finanzämter im Allgäu haben diesen Wert automatisch aus den damals gültigen Bodenrichtwerten übernommen, unabhängig davon, wie sich der Markt seither entwickelt hat. Das führt bei manchen Eigentümern in Sonthofen oder Füssen zu Verwirrung, wenn der aktuelle Bodenrichtwert heute deutlich höher liegt als der für die Grundsteuer zugrunde gelegte Stichtagswert. Für den Verkaufspreis Ihrer Immobilie ist ausschließlich der aktuelle Bodenrichtwert relevant, der Grundsteuerwert bleibt davon unberührt.
Typische Fehler beim Umgang mit dem Bodenrichtwert
Ein häufiger Fehler ist, den Bodenrichtwert einfach mit der Grundstücksfläche zu multiplizieren und das Ergebnis als Verkaufspreis anzusetzen, ohne die Bebauung oder besondere Lagequalitäten wie Bergblick in Oberstdorf oder die Nähe zur Innenstadt in Kempten einzubeziehen. Ebenso wird oft übersehen, dass sich der Wert nur auf unbebaute Grundstücke bezieht. Bei einem bebauten Objekt fließen Gebäudewert, Zustand und Baujahr zusätzlich in die Preisfindung ein. Wer sich allein auf den Bodenrichtwert verlässt, unterschätzt oder überschätzt seinen Verkaufspreis dadurch regelmäßig, oft um mehrere Zehntausend Euro.
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Bodenrichtwert aus Käufer- und Verkäufersicht
Käufer nutzen den Bodenrichtwert häufig, um ein Angebot in Lindenberg oder Kaufbeuren grob einzuordnen und zu prüfen, ob der geforderte Preis realistisch erscheint. Verkäufer wiederum sollten den Wert kennen, um ihre Preisvorstellung glaubwürdig begründen zu können, gerade wenn Interessenten mit dem BORIS-BY-Auszug in der Hand verhandeln. Für Kapitalanleger ist der Bodenrichtwert zusätzlich ein Baustein bei der Einschätzung, ob ein Grundstück oder eine Bestandsimmobilie im Allgäu langfristig Wertsteigerungspotenzial hat. Wichtig für beide Seiten: Der Bodenrichtwert ist ein Ausgangspunkt für das Gespräch, kein Verhandlungsergebnis und kein Gutachten.
Was gilt speziell für Grundstücke im Allgäu?
Die Bodenrichtwerte im Allgäu unterscheiden sich teils deutlich zwischen den Lagen. Zentrale Wohnlagen in Kempten liegen erwartungsgemäß über den Werten ländlicher Gemeinden im Oberallgäu, während touristisch geprägte Orte wie Oberstdorf oder Füssen durch die Nachfrage nach Zweitwohnsitzen und Feriendomizilen eigene Preisdynamiken entwickeln, die sich nicht eins zu eins in den amtlichen Zonenwerten abbilden. Auch innerhalb einzelner Gemeinden wie Sonthofen oder Pfronten können Grundstücke in Hanglage mit Bergblick spürbar höhere Preise erzielen als vergleichbare Flächen ohne Aussicht, obwohl beide in derselben Bodenrichtwertzone liegen.
Wie Das Team von marker.tschugg Immobilien den Bodenrichtwert für Ihren Verkauf einordnet
Das Team von marker.tschugg Immobilien gleicht den amtlichen Bodenrichtwert mit tatsächlich erzielten Verkaufspreisen im südlichen Oberallgäu und westlichen Ostallgäu ab, von Kempten über Memmingen bis Oberstdorf. So entsteht ein realistischer Verkaufspreis, der über die reine Zonenzahl hinausgeht und individuelle Faktoren wie Erschließung, Zuschnitt und Lagequalität berücksichtigt. Diese Marktnähe fließt direkt in jede Einschätzung ein, die wir für Eigentümer im Allgäu erstellen. Möchten Sie wissen, was Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie im Allgäu über den Bodenrichtwert hinaus tatsächlich wert ist? Vereinbaren Sie jetzt Ihre kostenlose Einschätzung unter 0831 523 77 23 80.
