Was ist die Spekulationssteuer beim Hausverkauf?
Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerart, sondern die Besteuerung des privaten Veräußerungsgewinns nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG). Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, muss dieser Gewinn grundsätzlich mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden. Das betrifft in Kempten und im gesamten Allgäu vor allem Eigentümer von Kapitalanlagen, Ferienimmobilien und geerbten Häusern, die selbst nicht darin gewohnt haben.
Die 10-Jahres-Frist: So wird sie berechnet
Maßgeblich ist nicht der Grundbucheintrag, sondern das Datum der notariellen Beurkundung von Kauf- und Verkaufsvertrag. Liegen zwischen beiden Terminen weniger als 10 Jahre, greift die Spekulationssteuer. Wer 2016 während des damaligen Preisanstiegs in Kempten eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage gekauft hat, erreicht die Zehn-Jahres-Grenze erst 2026. Ein Verkauf vor diesem Stichtag löst die Steuerpflicht auf den erzielten Gewinn aus.
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Die Ausnahme: Eigennutzung schützt vor der Steuer
Haben Sie die Immobilie seit dem Kauf durchgehend selbst bewohnt und nie vermietet, ist der Verkauf immer steuerfrei, unabhängig von der Zehn-Jahres-Frist. Das betrifft die meisten selbst genutzten Eigenheime in Kempten, Immenstadt oder Waltenhofen, die aus beruflichen oder privaten Gründen wieder verkauft werden. War die Immobilie zwischenzeitlich vermietet, bleibt der Verkauf trotzdem steuerfrei, wenn Sie im Verkaufsjahr sowie in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren selbst darin gewohnt haben. Diese sogenannte 2-Silvester-Regel reicht rechtlich bereits aus, wenn Sie beispielsweise kurz vor Silvester einziehen, das gesamte Folgejahr durchgehend wohnen und Anfang des dritten Jahres verkaufen.
Typische Fälle im Allgäu: Erbschaft, Kapitalanlage, Zweitwohnsitz
Besonders häufig betroffen sind geerbte Häuser in Sonthofen oder Füssen, bei denen die Erben nie selbst eingezogen sind, sowie Ferienwohnungen in Oberstdorf, die als Kapitalanlage vermietet wurden. Bei geerbten Immobilien zählt für die Fristberechnung der ursprüngliche Kaufzeitpunkt des Erblassers, nicht der Tag der Erbschaft. Wer ein Elternhaus in Kaufbeuren erbt, das die Eltern erst vor sechs Jahren gekauft haben, unterliegt beim Verkauf also weiterhin der Spekulationsfrist.
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Von der Spekulationssteuer beim Hausverkauf über den Umgang mit einer geerbten Immobilie bis zur Frage, ob ein Verkauf ganz ohne Makler überhaupt sinnvoll ist: Unsere Ratgeber beantworten die Fragen, die im Verkaufs- oder Kaufprozess wirklich auftreten. Fundiert recherchiert, verständlich erklärt und speziell auf das Allgäu zugeschnitten.
Wie Sie die Spekulationssteuer legal vermeiden oder reduzieren
Die sicherste Lösung ist, den Verkauf bis nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist zu verschieben, sofern die Situation das zulässt. Alternativ können Sie Anschaffungskosten, Modernisierungsaufwendungen und Verkaufsnebenkosten wie Notar- und Maklerprovision vom Veräußerungsgewinn abziehen und so die steuerliche Bemessungsgrundlage senken. Auch der Zeitpunkt der Beurkundung lässt sich mit guter Planung so legen, dass die Frist knapp eingehalten wird.
Warum eine frühzeitige Bewertung im Allgäu entscheidend ist
Ob und in welcher Höhe ein Gewinn überhaupt entsteht, hängt von einer sauberen Ermittlung des Verkehrswerts und der ansetzbaren Kosten ab. Das Team von marker.tschugg Immobilien begleitet Eigentümer im Oberallgäu und Ostallgäu bei dieser Einschätzung mit fundierter lokaler Marktkenntnis. So gewinnen Sie frühzeitig Klarheit, ob sich eine Verschiebung des Verkaufstermins lohnt oder ob der Verkauf jetzt sinnvoll ist. Rufen Sie uns an unter 0831 523 77 23 80, wir schauen uns Ihre Situation im Allgäu kostenlos und unverbindlich an.
