Scheidung und gemeinsame Immobilie: Diese drei Optionen haben Eigentümer im Allgäu
Viele Paare in Kempten, Sonthofen oder Oberstdorf haben ihr Einfamilienhaus oder ihre Eigentumswohnung gemeinsam gekauft. Bei einer Scheidung stellt sich dann die Frage, was mit dieser ehelichen Immobilie geschieht. Grundsätzlich gibt es drei Wege aus dem Miteigentum: den Verkauf mit anschließender Erlösteilung, die Auszahlung eines Ehepartners durch den anderen, oder als letzte Möglichkeit die Teilungsversteigerung. Welche Option passt, hängt von der finanziellen Situation beider Partner, dem Wunsch nach einem Neuanfang und davon ab, ob sich beide Seiten einigen können. Gerade im ländlich geprägten Allgäu, wo viele Paare in Kempten, im Oberallgäu oder im Ostallgäu ein Eigenheim mit Grundstück besitzen, steckt in der Immobilie oft ein großer Teil des gemeinsam aufgebauten Vermögens, sodass die Entscheidung über ihren Verbleib meist die wichtigste finanzielle Weichenstellung der gesamten Scheidung ist. Wir raten Paaren deshalb, sich frühzeitig und unabhängig von emotionalen Spannungen über die realistischen Optionen zu informieren, bevor Fristen oder Streit die Entscheidung erschweren.
Trennungsjahr: Ab wann ein Verkauf sinnvoll ist
Vor der Scheidung schreibt das deutsche Familienrecht in aller Regel ein Trennungsjahr vor, in dem die Ehepartner getrennt leben, entweder in unterschiedlichen Wohnungen in Kempten und Umgebung oder als „Trennung innerhalb der Immobilie" mit getrennter Haushaltsführung unter einem Dach. Ein Verkauf der gemeinsamen Immobilie ist grundsätzlich schon während des Trennungsjahres möglich, sofern beide Miteigentümer dem zustimmen, rechtlich steht das Trennungsjahr einem Verkauf nicht entgegen. Wer die endgültige Scheidung abwarten möchte, kann das ebenfalls tun, verlängert damit aber oft die Zeit der finanziellen Doppelbelastung, etwa wenn beide Partner parallel für die Finanzierung des gemeinsamen Hauses und eine neue Wohnung in Kempten, Sonthofen oder Memmingen aufkommen müssen. In der Praxis empfiehlt es sich deshalb, frühzeitig eine unabhängige Wertermittlung einzuholen, unabhängig davon, ob der Verkauf noch während des Trennungsjahres oder erst nach der rechtskräftigen Scheidung erfolgen soll, so haben beide Seiten von Anfang an eine verlässliche Zahlengrundlage für ihre Entscheidung.
Der Zugewinnausgleich und seine Bedeutung für die Immobilienbewertung
Wurde beim Heiraten keine Gütertrennung oder Gütergemeinschaft vereinbart, gilt automatisch die Zugewinngemeinschaft. Bei der Scheidung wird dann der Zugewinnausgleich berechnet, und die Immobilie fließt mit ihrem aktuellen Verkehrswert in diese Berechnung ein. Für Eigentümer im Oberallgäu bedeutet das: Eine realistische Wertermittlung, orientiert an tatsächlichen Verkaufspreisen in Kempten und Umgebung, ist die Basis für eine faire Einigung zwischen beiden Partnern. Maßgeblich ist dabei stets der Verkehrswert zum Stichtag der Zustellung des Scheidungsantrags, nicht der ursprüngliche Kaufpreis oder ein veralteter Grundsteuerwert, weshalb eine tagesaktuelle Einschätzung des lokalen Marktes in Kempten und dem übrigen Allgäu für beide Seiten unverzichtbar ist. Streiten sich die Ehepartner über die Höhe des Verkehrswerts, kann dies den gesamten Zugewinnausgleich erheblich verzögern, weshalb wir empfehlen, sich frühzeitig auf einen gemeinsamen, neutralen Gutachter oder Makler zu einigen.
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Option 1: Verkauf und Erlösteilung als häufigste Lösung
In der Praxis entscheiden sich die meisten Paare im Allgäu für den Verkauf der gemeinsamen Immobilie und teilen den Erlös nach der Einigung im Rahmen des Zugewinnausgleichs auf. Das schafft für beide Seiten einen klaren Schlusspunkt. Wir verkaufen Immobilien in Kempten, Memmingen und Sonthofen zuverlässig und mit klarem Ablauf, was gerade in einer emotional angespannten Zeit für Planbarkeit sorgt. Ein weiterer Vorteil dieser Lösung: Beide Ehepartner sind nach dem Verkauf finanziell vollständig voneinander getrennt, es bleibt keine gemeinsame Immobilie und damit auch kein fortlaufender Abstimmungsbedarf zwischen Ex-Partnern zurück. Wir übernehmen dabei die komplette Vermarktung, von der Wertermittlung über Besichtigungen bis zum Notartermin, und stimmen uns bei allen wichtigen Schritten mit beiden Eigentümern gleichermaßen ab, damit sich niemand benachteiligt fühlt.
Option 2: Auszahlung des anderen Ehepartners bei Übernahme der Immobilie
Möchte ein Partner im Haus wohnen bleiben, etwa wegen der Kinder oder der Nähe zum Arbeitsplatz in Kempten oder Kaufbeuren, kann er den anderen auszahlen. Grundlage dafür ist wieder der ermittelte Verkehrswert. Häufig ist dafür eine Anschlussfinanzierung bei der Bank nötig, und der Notar in Kempten regelt die Übertragung des Miteigentumsanteils im Grundbuch. Eine unabhängige Bewertung schützt hier beide Seiten vor einem zu niedrigen oder zu hohen Ansatz. Wichtig ist, dass die Bank der Entlassung des ausziehenden Partners aus der gemeinsamen Grundschuld zustimmt, andernfalls haftet er trotz Auszahlung weiterhin für den Kredit mit. Gerade bei Immobilien im Allgäu, deren Wert in den letzten Jahren spürbar gestiegen ist, kann die nötige Anschlussfinanzierung für den übernehmenden Partner eine finanzielle Hürde sein, weshalb ein frühzeitiges Gespräch mit der finanzierenden Bank in Kempten oder Sonthofen sinnvoll ist, bevor eine Auszahlungslösung endgültig vereinbart wird.
Was gilt, wenn minderjährige Kinder im Haus wohnen?
Leben minderjährige Kinder im gemeinsamen Haus, hat der betreuende Elternteil häufig ein besonderes Interesse am Verbleib in der vertrauten Umgebung, etwa nahe der Schule in Kempten oder dem Kindergarten in Sonthofen. Rechtlich begründet das jedoch kein automatisches Wohnrecht, das einen Verkauf grundsätzlich verhindert, denn auch bei minderjährigen Kindern bleibt die Immobilie gemeinsames Eigentum beider Ehepartner. In der Praxis einigen sich viele Eltern im Allgäu deshalb darauf, den Verkauf bis zu einem bestimmten Zeitpunkt aufzuschieben, etwa bis zum nächsten Schulwechsel, oder stattdessen eine Auszahlungslösung zu wählen, damit der betreuende Elternteil mit den Kindern wohnen bleiben kann. Eine klare, schriftliche Vereinbarung zwischen beiden Elternteilen, im Idealfall mit anwaltlicher Beratung, schafft hier Sicherheit für alle Beteiligten und beugt späteren Streitigkeiten vor. Wir erleben in unserer Praxis in Kempten und im Oberallgäu immer wieder, dass eine frühzeitige, offene Abstimmung über den Zeitpunkt des Verkaufs für die betroffenen Kinder deutlich entlastender ist als ein plötzlicher Umzug.
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Von der Spekulationssteuer beim Hausverkauf über den Umgang mit einer geerbten Immobilie bis zur Frage, ob ein Verkauf ganz ohne Makler überhaupt sinnvoll ist: Unsere Ratgeber beantworten die Fragen, die im Verkaufs- oder Kaufprozess wirklich auftreten. Fundiert recherchiert, verständlich erklärt und speziell auf das Allgäu zugeschnitten.
Option 3: Teilungsversteigerung als letztes Mittel
Können sich die Ehepartner nicht einigen, kann jeder Miteigentümer beim zuständigen Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen. In der Praxis erzielen Objekte bei einer Zwangsversteigerung häufig einen niedrigeren Preis als im freien Verkauf. Für Eigentümer im Allgäu bedeutet das meist einen finanziellen Nachteil für beide Seiten, weshalb wir diesen Weg erst dann empfehlen, wenn eine einvernehmliche Lösung ausgeschlossen ist. Das Verfahren zieht sich zudem oft über viele Monate hin, verursacht zusätzliche Gerichts- und Gutachterkosten und kann das Verhältnis zwischen den Ex-Partnern weiter belasten. Bevor ein Antrag beim Amtsgericht gestellt wird, lohnt sich deshalb fast immer ein letzter Vermittlungsversuch, etwa mit Unterstützung eines Mediators oder eines neutralen Maklers, der beiden Seiten eine realistische Markteinschätzung für die Immobilie in Kempten oder im Allgäu liefert.
Spekulationssteuer beim Verkauf während oder nach der Scheidung
Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, muss grundsätzlich die Spekulationssteuer auf einen erzielten Gewinn beachten. Eine wichtige Ausnahme gilt für selbstgenutztes Wohneigentum: Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren durchgehend selbst bewohnt, entfällt die Spekulationssteuer unabhängig von der Zehnjahresfrist. Ist ein Ehepartner bereits während des Trennungsjahres aus dem gemeinsamen Haus in Kempten oder Umgebung ausgezogen, kann das für diesen Partner steuerlich relevant werden, da die durchgehende Selbstnutzung dann unterbrochen ist. Der weiterhin im Haus wohnende Ehepartner ist von dieser Problematik in der Regel nicht betroffen, solange er die Immobilie ununterbrochen selbst bewohnt hat. Eine individuelle Prüfung durch den Steuerberater ist bei diesem Thema in jedem Fall ratsam, mehr Hintergründe zur Spekulationssteuer im Allgäu finden Sie auch in unserem Artikel zur Spekulationssteuer beim Hausverkauf.
Diskrete Begleitung bei Trennung und Scheidung im Allgäu
Bei diesem Thema zählt für uns vor allem eines: Diskretion. Wir erstellen eine neutrale Wertermittlung, die von beiden Ehepartnern akzeptiert wird, stimmen uns bei Bedarf mit dem beauftragten Anwalt für Scheidungsrecht ab und übernehmen den gesamten Verkaufsprozess von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin in Kempten. Ob Ihre Immobilie in Kempten, Immenstadt oder Füssen liegt, wir kennen den lokalen Markt und begleiten Sie mit der nötigen Zurückhaltung durch diese Situation. Besichtigungen stimmen wir bei Bedarf einzeln mit jedem Ehepartner ab, damit keine unnötigen Begegnungen entstehen, und kommunizieren alle wichtigen Informationen zu gleichen Teilen an beide Seiten, damit sich niemand benachteiligt fühlt. Rufen Sie uns für ein diskretes, kostenloses Erstgespräch an: 0831 523 77 23 80.
