Kann ich mein Haus verkaufen, wenn noch ein Kredit darauf läuft?
Ja, ein laufendes Darlehen steht einem Immobilienverkauf grundsätzlich nicht im Weg, es macht den Verkaufsprozess lediglich um einige zusätzliche Abstimmungsschritte mit der finanzierenden Bank umfangreicher. Solange die im Grundbuch eingetragene Grundschuld die Bank ausreichend absichert, hat diese in der Regel kein Interesse daran, einen Verkauf zu verhindern, im Gegenteil: Die vollständige Rückzahlung des Darlehens durch den Verkaufserlös ist für die Bank der einfachste und sicherste Weg, ihre Forderung beglichen zu bekommen. Für Eigentümer in Kempten und im gesamten Allgäu bedeutet das: Wer verkaufen möchte, obwohl das Haus noch nicht abbezahlt ist, sollte frühzeitig das Gespräch mit der Bank suchen, um die genaue Restschuld sowie die Bedingungen einer vorzeitigen Rückzahlung zu klären. Wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld, die formal unabhängig vom Tilgungsstand besteht, und der tatsächlich noch offenen Darlehensschuld, die für den Verkauf wirtschaftlich entscheidend ist. Mehr zum Zusammenspiel von Grundschuld und Grundbuch erklären wir ausführlich in unserem Artikel zum Grundbuch im Allgäu.
Restschuld ermitteln und mit der Bank abstimmen
Der erste konkrete Schritt beim Verkauf einer finanzierten Immobilie ist die Anfrage einer aktuellen Restschuldbescheinigung bei der finanzierenden Bank, die den exakten Ablösebetrag zu einem bestimmten Stichtag ausweist. Banken benötigen für die Erstellung dieser Bescheinigung erfahrungsgemäß ein bis zwei Wochen, weshalb Verkäufer in Kempten, Sonthofen oder Memmingen diesen Schritt frühzeitig, idealerweise schon vor der ersten Besichtigung, anstoßen sollten. Die Bescheinigung bildet die Grundlage für die spätere Kaufpreiskalkulation, denn der erzielte Verkaufspreis muss mindestens die Restschuld sowie sämtliche Nebenkosten des Verkaufs decken, damit am Ende kein finanzieller Fehlbetrag entsteht. Parallel dazu lohnt sich ein Blick in den ursprünglichen Darlehensvertrag, um zu prüfen, ob dort bereits kostenfreie Sondertilgungsrechte vereinbart wurden, die im Verkaufsfall genutzt werden können, oder ob eine vorzeitige Ablösung ausdrücklich geregelt ist. Manche Banken bieten im persönlichen Gespräch zudem bessere Konditionen für die Ablösung an, als eine reine Online-Berechnung zunächst vermuten lässt.
Vorfälligkeitsentschädigung: Wann sie anfällt und wie hoch sie ausfällt
Wird ein Darlehen während der laufenden Zinsbindung vorzeitig zurückgezahlt, darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, um den ihr entgangenen Zinsgewinn auszugleichen. Die Berechnung erfolgt nach der sogenannten Aktiv-Passiv-Methode und berücksichtigt vor allem die Restlaufzeit, den vereinbarten Zinssatz sowie das aktuelle Zinsniveau am Markt, je größer die Differenz zwischen damaligem und heutigem Zins, desto höher fällt die Entschädigung tendenziell aus. Bei hohen Restschulden und langer verbleibender Zinsbindung kann die Vorfälligkeitsentschädigung durchaus einen spürbaren vierstelligen oder sogar fünfstelligen Betrag erreichen, weshalb sie bei der Preiskalkulation für den Verkauf in Kempten und im Allgäu unbedingt frühzeitig berücksichtigt werden sollte. Manche Verkäufer unterschätzen diesen Posten und wundern sich erst kurz vor dem Notartermin über die tatsächliche Höhe der Forderung. Eine schriftliche, verbindliche Berechnung durch die Bank schafft hier frühzeitig Klarheit und sollte fester Bestandteil der Verkaufsplanung sein.
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Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren: Verkaufen ohne Entschädigung
Eine wichtige gesetzliche Ausnahme regelt § 489 BGB: Nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständiger Darlehensauszahlung besteht ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, mit dem das Darlehen unabhängig von der ursprünglich vereinbarten Zinsbindung mit sechsmonatiger Frist gekündigt werden kann, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Für Eigentümer im Allgäu, deren Immobilie bereits seit über zehn Jahren finanziert ist, lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf das Datum der ursprünglichen Darlehensauszahlung, nicht auf das Datum der Vertragsunterschrift, denn diese beiden Zeitpunkte können mehrere Monate auseinanderliegen. Wer den Verkauf zeitlich etwas verschieben kann, spart durch die Nutzung dieses Sonderkündigungsrechts unter Umständen einen erheblichen Betrag. Auch bei mehreren Darlehensabschnitten mit unterschiedlichen Zinsbindungen, wie sie bei größeren Finanzierungen in Kempten und Umgebung vorkommen, sollte für jeden Abschnitt einzeln geprüft werden, ob die Zehnjahresfrist bereits erreicht ist. Die Bank ist verpflichtet, diese Frist korrekt zu berechnen, eine eigene Kontrolle anhand des Darlehensvertrags schadet dennoch nicht.
Ablösung der Restschuld beim Notartermin
In der Praxis wird die Ablösung so organisiert, dass ein Teil des Kaufpreises direkt vom Käufer an die finanzierende Bank überwiesen wird, um die Restschuld zu tilgen, der restliche Betrag geht an den Verkäufer. Der Notar in Kempten oder im übrigen Allgäu bereitet dafür die entsprechenden Zahlungsanweisungen im Kaufvertrag vor und stimmt sich mit beiden Seiten ab, damit der Zahlungsfluss reibungslos verläuft. Sobald die Restschuld vollständig beglichen ist, stellt die Bank die Löschungsbewilligung für die Grundschuld aus, die der Notar anschließend beim zuständigen Grundbuchamt einreicht. Für Verkäufer mit mehreren Darlehen oder einer Kombination aus verschiedenen Finanzierungsbausteinen ist es ratsam, sich frühzeitig eine vollständige Aufstellung aller offenen Verbindlichkeiten geben zu lassen, damit beim Notartermin keine Position übersehen wird. Gerade bei älteren Immobilien im Allgäu, die im Laufe der Jahre mehrfach umfinanziert wurden, kann es vorkommen, dass mehrere Banken gleichzeitig eingebunden werden müssen. In solchen Fällen empfiehlt es sich, bereits vor der ersten Besichtigung eine schriftliche Übersicht aller beteiligten Institute mit den jeweiligen Ablösebeträgen anzufertigen, damit der Notar den Kaufvertrag entsprechend vorbereiten kann. Verzögerungen entstehen in der Praxis meist dann, wenn eine der beteiligten Banken erst kurz vor dem Termin kontaktiert wird und die Bearbeitung ihrer eigenen Löschungsbewilligung dadurch zum zeitlichen Engpass wird.
Wenn der Verkaufserlös nicht zur vollständigen Ablösung reicht
Nicht immer deckt der erzielte Kaufpreis die komplette Restschuld ab, etwa wenn eine Immobilie unter Zeitdruck oder in einem noch nicht renovierten Zustand verkauft werden muss. In diesem Fall spricht man von einem notleidenden Verkauf, und der Verkäufer muss die verbleibende Differenz aus eigenen Mitteln oder über eine Anschlussfinanzierung aufbringen, damit die Bank der Löschung der Grundschuld überhaupt zustimmt. Für Eigentümer in Kempten und im Allgäu, die sich in einer solchen Situation wiederfinden, empfiehlt sich ein frühzeitiges, offenes Gespräch mit der Bank, viele Institute zeigen sich bei nachvollziehbaren Gründen kooperativ und suchen gemeinsam nach einer tragfähigen Lösung. Eine realistische Einschätzung des erzielbaren Verkaufspreises durch einen erfahrenen Makler hilft dabei, solche Deckungslücken frühzeitig zu erkennen, bevor der Verkaufsprozess überhaupt beginnt, und schafft Verhandlungssicherheit gegenüber der Bank. Auch eine Ratenzahlung für den Differenzbetrag lässt sich in Einzelfällen mit der Bank vereinbaren, insbesondere wenn absehbar ist, dass die Restschuld etwa durch ein geerbtes Sparguthaben oder eine anstehende Auszahlung kurzfristig ausgeglichen werden kann. Verkäufer in Kempten und im gesamten Allgäu sollten eine solche Lösung jedoch immer schriftlich mit der Bank fixieren lassen, um spätere Missverständnisse über Fristen und Raten zu vermeiden.
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Von der Spekulationssteuer beim Hausverkauf über den Umgang mit einer geerbten Immobilie bis zur Frage, ob ein Verkauf ganz ohne Makler überhaupt sinnvoll ist: Unsere Ratgeber beantworten die Fragen, die im Verkaufs- oder Kaufprozess wirklich auftreten. Fundiert recherchiert, verständlich erklärt und speziell auf das Allgäu zugeschnitten.
Umschuldung: Die Finanzierung auf eine neue Immobilie übertragen
Wer nach dem Verkauf im Allgäu eine neue Immobilie erwerben möchte, kann unter Umständen die bestehende Finanzierung durch eine sogenannte Forward-Umschuldung oder eine Übertragung der Konditionen auf das neue Objekt fortführen, statt sie vollständig abzulösen. Diese Möglichkeit hängt stark von der individuellen Bank und den vertraglichen Bedingungen ab und sollte frühzeitig, am besten parallel zur ersten Verkaufsplanung, mit dem eigenen Finanzierungsberater besprochen werden. In manchen Fällen lässt sich dadurch eine ansonsten fällige Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden oder zumindest deutlich reduzieren, da die Bank ihr Zinsgeschäft im Kern weiterführen kann, statt es vollständig zu verlieren. Für Verkäufer in Kempten, Kaufbeuren oder Immenstadt, die zeitgleich verkaufen und neu kaufen möchten, lohnt sich diese Prüfung besonders, da die Zeitfenster beider Transaktionen ohnehin eng koordiniert werden müssen. Ein erfahrener Finanzierungsberater kann hier oft mehr Spielraum herausholen, als eine Standardberechnung der Bank zunächst zeigt.
Sondertilgungsrechte vor dem Verkauf nutzen
Viele Darlehensverträge enthalten ein jährliches Sondertilgungsrecht, mit dem ein bestimmter Prozentsatz der Restschuld, häufig fünf oder zehn Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme, kostenfrei zusätzlich getilgt werden kann. Wer den Verkauf seiner Immobilie im Allgäu bereits einige Monate im Voraus plant, sollte prüfen, ob sich eine solche Sondertilgung vor dem eigentlichen Verkaufstermin noch lohnt, um die Restschuld und damit auch eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung zu reduzieren. Diese Berechnung ist nicht in jedem Fall sinnvoll, da eine Sondertilgung kurz vor dem ohnehin geplanten Verkauf die eigene Liquidität unnötig belasten kann, wenn die Restschuld anschließend ohnehin komplett aus dem Verkaufserlös beglichen wird. Eine individuelle Aufstellung durch die Bank, die beide Szenarien gegenüberstellt, gibt hier verlässlich Aufschluss darüber, ob sich der zusätzliche Schritt für Verkäufer in Kempten und im gesamten Allgäu tatsächlich finanziell auszahlt. Wichtig ist dabei auch der zeitliche Vorlauf: Eine Sondertilgung muss meist mit einer eigenen Frist bei der Bank angekündigt werden, spontane Zusatzzahlungen kurz vor dem Notartermin sind deshalb in der Praxis oft gar nicht mehr umsetzbar.
Wie marker.tschugg Immobilien den Prozess begleitet
Das Team von marker.tschugg Immobilien koordiniert für Verkäufer in Kempten und im gesamten Allgäu den gesamten Ablauf rund um die Ablösung bestehender Finanzierungen, von der frühzeitigen Kontaktaufnahme zur Bank über eine realistische Preisfindung bis zur Abstimmung mit dem Notar beim Notartermin. Wir behalten dabei alle Fristen im Blick und weisen frühzeitig auf mögliche Kosten wie eine Vorfälligkeitsentschädigung hin, damit Verkäufer keine bösen Überraschungen erleben. Ob Ihre Immobilie in Kempten, Sonthofen oder einer der kleineren Allgäuer Gemeinden liegt, wir sprechen für Sie mit der finanzierenden Bank und dem Notar, damit Sie sich auf die anderen Aspekte des Verkaufs konzentrieren können. Rufen Sie uns für ein kostenloses und unverbindliches Erstgespräch an: 0831 523 77 23 80.
