Was passiert mit dem Mietvertrag beim Verkauf?
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie gilt der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete. Mit dem Eigentumswechsel tritt der Käufer an Ihrer Stelle in den Mietvertrag ein, und zwar mit allen Rechten und Pflichten. Die Miete, die vereinbarten Nebenkosten und die Kündigungsfristen bleiben, wie sie sind. Der Mieter muss weder ausziehen noch einen neuen Vertrag schließen.
Auch die Mietkaution geht auf den Käufer über. Er ist dem Mieter gegenüber zur Rückzahlung verpflichtet, auch wenn Sie die Kaution nicht an ihn weitergegeben haben. Im Kaufvertrag wird deshalb geregelt, wie die Kaution abgerechnet oder übergeben wird.
Bis zum Eigentumsübergang bleiben Sie Vermieter. Das betrifft die Nebenkostenabrechnung und offene Forderungen. Üblich ist, den Stichtag für Besitz, Nutzen und Lasten im Kaufvertrag festzulegen und bis dahin die Mieten selbst zu vereinnahmen.
Kann der Käufer wegen Eigenbedarf kündigen?
Wer eine vermietete Wohnung selbst nutzen will, kann den Mieter nur bei berechtigtem Eigenbedarf kündigen. Das gilt auch für Käufer, und es gelten die normalen Kündigungsfristen, die sich mit der Wohndauer verlängern.
Besondere Schutzfristen gelten, wenn eine vermietete Wohnung erst nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Dann darf der Erwerber frühestens nach Ablauf einer Kündigungssperrfrist wegen Eigenbedarf kündigen (§ 577a BGB). Sie beträgt drei Jahre und kann in bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Verordnung verlängert werden. Ob das für Ihre Gemeinde gilt, sollten Sie vor dem Verkauf prüfen lassen.
Außerdem haben Mieter in diesem Fall ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Sie müssen den Mieter vor dem Verkauf informieren und eine Frist zur Ausübung einräumen, sonst kann der Verkauf scheitern oder Streit entstehen. Bei einer Wohnung, die von Anfang an als Eigentumswohnung vermietet wurde, besteht dieses Vorkaufsrecht in der Regel nicht.
Wie wird der Wert einer vermieteten Immobilie ermittelt?
Eine vermietete Immobilie wird häufig nach dem Ertragswertverfahren bewertet, weil Käufer sie als Kapitalanlage sehen. Entscheidend sind die Nettokaltmiete, die Bewirtschaftungskosten und die Frage, ob die Miete unter oder über dem Marktniveau liegt.
Eine Miete deutlich unter dem Niveau vergleichbarer Objekte senkt den Wert. Gleichzeitig kann ein Mieterhöhungspotenzial den Preis stützen. Käufer prüfen deshalb den Mietvertrag, die Mietentwicklung und die Zahlungsmoral. Ein lange bestehendes, ruhiges Mietverhältnis kann ein Vorteil sein, ein gestörtes Verhältnis ein Nachteil.
Im Allgäu zählen außerdem Lage und Nachfrage. In Kempten und Memmingen suchen viele Anleger stadtnahe Wohnungen mit stabiler Vermietbarkeit. In Tourismusorten wie Oberstdorf oder Füssen spielen Ferienlage und Nutzungsmöglichkeiten eine zusätzliche Rolle. Wie eine Bewertung grundsätzlich abläuft, zeigt unser Beitrag zur Immobilienbewertung im Allgäu.
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Welche Unterlagen brauchen Sie für den Verkauf?
Zusätzlich zu den üblichen Verkaufsunterlagen brauchen Käufer bei einer vermieteten Immobilie Angaben zum Mietverhältnis:
- Mietvertrag mit allen Nachträgen
- aktuelle Mietaufstellung und Nachweis der Mietzahlungen
- Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
- Nachweis über die Mietkaution
- Protokolle früherer Mieterhöhungen
- bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Protokolle der Eigentümerversammlungen
Dazu kommen Grundbuchauszug und Energieausweis. Welche Unterlagen für den Hausverkauf in Kempten und im Allgäu sonst nötig sind, zeigt unsere Checkliste.
Wie laufen Besichtigungen mit Mieter ab?
Mieter müssen Besichtigungen in einem angemessenen Rahmen dulden, aber nicht jederzeit. Termine sollten rechtzeitig angekündigt und mit dem Mieter abgestimmt werden. Bewährt haben sich feste Zeitfenster, wenige Sammeltermine und eine freundliche, transparente Kommunikation.
Ein kooperativer Mieter hilft beim Verkauf. Ein Gespräch vor dem Start schafft Vertrauen, etwa mit der Erklärung, dass sich für das Mietverhältnis nichts ändert. Manchmal hilft ein kleines Entgegenkommen bei der Terminwahl. Wichtig ist, Diskretion zu wahren und den Mieter nicht unter Druck zu setzen.
Was gilt steuerlich beim Verkauf einer vermieteten Immobilie?
Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie, die Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder veräußern, unterliegen der Spekulationssteuer. Bei vermieteten Objekten gilt die Ausnahme für selbstgenutzte Immobilien nicht. Wie die Frist berechnet wird und wann Sie Steuer sparen können, lesen Sie in unserem Beitrag zur Spekulationssteuer. Bei mehreren Objekten kann außerdem ein gewerblicher Grundstückshandel in Betracht kommen. Lassen Sie das vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater klären.
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Von der Spekulationssteuer beim Hausverkauf über den Umgang mit einer geerbten Immobilie bis zur Frage, ob ein Verkauf ganz ohne Makler überhaupt sinnvoll ist: Unsere Ratgeber beantworten die Fragen, die im Verkaufs- oder Kaufprozess wirklich auftreten. Fundiert recherchiert, verständlich erklärt und speziell auf das Allgäu zugeschnitten.
Typische Fehler beim Verkauf mit Mieter
- Den Mieter nicht rechtzeitig informieren.
- Den Wert ohne Berücksichtigung der Miethöhe schätzen.
- Das Vorkaufsrecht des Mieters übersehen.
- Kaution und Nebenkostenabrechnung nicht im Kaufvertrag regeln.
- Besichtigungstermine ohne Absprache ansetzen.
- Unterlagen zum Mietverhältnis nicht vollständig vorlegen.
So unterstützt das Team von marker.tschugg Immobilien Sie beim Verkauf mit Mieter
Wir bewerten Ihre vermietete Immobilie in Kempten, im Oberallgäu oder im Ostallgäu, prüfen die Unterlagen zum Mietverhältnis und sprechen passende Käufer gezielt an. Die Vermietung selbst übernehmen wir nicht, wir begleiten den Verkauf, kostenlos beraten und unverbindlich.
