Was ist eine Immobilienbewertung und was wird dabei ermittelt?
Bei der Immobilienbewertung wird der Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag festgestellt. Ziel ist in der Regel der Marktwert, auch Verkehrswert genannt. Das ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne persönliche oder ungewöhnliche Umstände. So steht es in § 194 des Baugesetzbuchs.
Der Marktwert ist nicht dasselbe wie der Kaufpreis, den sich ein Eigentümer wünscht, und nicht dasselbe wie der Preis, den ein Inserat verlangt. Angebotspreise sind Wünsche, Kaufpreise sind Ergebnisse. Eine saubere Bewertung orientiert sich deshalb an tatsächlich erzielten Preisen vergleichbarer Objekte, nicht an Inseraten.
Anlässe für eine Bewertung gibt es viele: den Verkauf, eine Erbschaft, die Auseinandersetzung bei einer Scheidung, die Aufteilung unter Geschwistern, die Beleihung bei der Bank oder die Frage, ob sich ein Verkauf überhaupt lohnt. Für den Verkauf reicht in der Regel eine Marktwerteinschätzung. Für Erbe, Scheidung oder Streit wird häufiger ein förmliches Gutachten verlangt.
Welche Bewertungsverfahren gibt es?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt drei normierte Verfahren. Sie unterscheiden sich darin, worauf der Wert gestützt wird.
Vergleichswertverfahren. Der Wert wird aus Kaufpreisen ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage abgeleitet. Es passt vor allem für Eigentumswohnungen und standardisierte Häuser, weil dafür viele Vergleichsfälle vorliegen. Die Datenbasis liefern die Gutachterausschüsse, die bei den Landratsämtern und kreisfreien Städten wie Kempten angesiedelt sind.
Ertragswertverfahren. Hier zählt, was die Immobilie an Erträgen bringt. Es passt für Mehrfamilienhäuser und Immobilien, die als Kapitalanlage gehalten werden. Aus der erzielbaren Miete, den Bewirtschaftungskosten und dem Bodenwert wird der Ertragswert berechnet.
Sachwertverfahren. Der Wert setzt sich aus Bodenwert und Gebäudewert zusammen, dazu kommt eine Marktanpassung. Es passt für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, bei denen es kaum Vergleichsfälle oder Mieterträge gibt.
In der Praxis nutzen Sachverständige und Makler oft mehrere Verfahren und gleichen die Ergebnisse mit dem Markt ab. Entscheidend ist am Ende, ob die Zahl zu den Preisen passt, die Käufer vor Ort tatsächlich zahlen.
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Was beeinflusst den Wert einer Immobilie?
Die Lage ist der größte Faktor, aber nicht der einzige. Gleiche Straße, sehr unterschiedliche Werte: Das kommt häufig vor. Die wichtigsten Einflussgrößen sind:
- Lage und Mikrolage: Ortszentrum oder Hanglage, Bergblick, Ruhe, Anbindung, Einkaufsmöglichkeiten. Die Mikrolage entscheidet oft über zehntausende Euro.
- Zustand und Modernisierung: Dach, Fenster, Heizung, Bäder, Leitungen. Ein Sanierungsstau wird von Käufern eingepreist, häufig großzügiger, als er tatsächlich kostet.
- Energetischer Zustand: Der Energieausweis und die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes beeinflussen die Kaufentscheidung stark.
- Größe, Grundriss und Ausstattung: Wohnfläche, Raumaufteilung, Balkon, Garage, Keller, Grundstück.
- Rechte und Lasten im Grundbuch: Wohnrecht, Nießbrauch, Grunddienstbarkeiten oder Wegerechte mindern den Wert. Mehr dazu in unserem Ratgeber zu Wohnrecht und Nießbrauch.
- Bodenrichtwert: Er gibt den durchschnittlichen Lagewert für Grundstücke an und ist Ausgangspunkt für den Bodenwert. Wie das funktioniert, lesen Sie im Beitrag zum Bodenrichtwert im Allgäu.
Was gilt für die Immobilienbewertung im Allgäu?
Das Allgäu ist kein einheitlicher Markt. Zwischen Memmingen, Kempten, dem Oberallgäu und dem Ostallgäu liegen große Preisunterschiede, und selbst innerhalb einer Gemeinde zählen Lage und Blick. Ein paar Orientierungswerte aus den Preisstatistiken von ImmoScout24 (Stand Q3 2026, durchschnittliche Preise pro Quadratmeter):
- Kempten: Wohnungen ca. 4.247 €/m², Häuser ca. 4.640 €/m².
- Sonthofen: Wohnungen ca. 4.430 €/m², Häuser ca. 5.009 €/m².
- Oberstdorf: Wohnungen ca. 6.266 €/m², Häuser ca. 6.376 €/m².
- Füssen: Wohnungen ca. 4.364 €/m², Häuser ca. 4.781 €/m².
- Marktoberdorf: Wohnungen ca. 3.799 €/m², Häuser ca. 3.769 €/m².
Das sind Durchschnittswerte und keine Bewertung Ihrer Immobilie. In Tourismusorten wie Oberstdorf, Fischen oder Bad Hindelang beeinflussen Zweitwohnsitze, Ferienlage und Bergblick die Preise. In Kempten und im Kemptener Umland zählen Stadtnähe, Anbindung und Schulen. Im Ostallgäu rund um Füssen und Pfronten wirken die Nähe zu den Bergen und zu Österreich.
Eine gute Bewertung kennt diese Unterschiede. Ein Online-Rechner kennt sie nicht, weil er mit Durchschnittswerten für ganze Postleitzahlen arbeitet.
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Von der Spekulationssteuer beim Hausverkauf über den Umgang mit einer geerbten Immobilie bis zur Frage, ob ein Verkauf ganz ohne Makler überhaupt sinnvoll ist: Unsere Ratgeber beantworten die Fragen, die im Verkaufs- oder Kaufprozess wirklich auftreten. Fundiert recherchiert, verständlich erklärt und speziell auf das Allgäu zugeschnitten.
Wie läuft eine Immobilienbewertung bei marker.tschugg Immobilien ab?
Das Team von marker.tschugg Immobilien bewertet Wohnimmobilien im Allgäu kostenlos und ohne Verpflichtung. Der Ablauf ist überschaubar:
- Erstgespräch: Sie schildern Ihre Situation und Ihren Anlass, etwa Verkauf, Erbe oder die Frage nach dem aktuellen Wert.
- Besichtigung vor Ort: Wir sehen uns Zustand, Ausstattung, Grundstück und Umgebung an.
- Unterlagen: Wir benötigen Grundbuchauszug, Energieausweis, Flurkarte und Grundrisse, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Wirtschaftsplan. Auf Wunsch helfen wir bei der Beschaffung.
- Marktabgleich: Wir vergleichen mit aktuellen Marktdaten, Nachfrage und Verkäufen ähnlicher Objekte in Ihrer Gemeinde.
- Ergebnis: Sie erhalten eine nachvollziehbare Einschätzung mit einer realistischen Preisspanne.
Das ist eine Marktwerteinschätzung und kein förmliches Verkehrswertgutachten. Für Erbe, Scheidung oder Streitfälle sagen wir Ihnen ehrlich, wenn ein Sachverständiger die bessere Wahl ist.
Typische Fehler bei der Immobilienbewertung
Beim Wert der eigenen Immobilie spielt oft das Gefühl mit. Diese Fehler sehen wir immer wieder:
- Nur auf Online-Rechner vertrauen. Sie geben eine grobe Spanne, ersetzen aber keine Besichtigung.
- Inserate mit Kaufpreisen verwechseln. Was ein Nachbar inseriert, ist nicht, was er erzielt hat.
- Den Zustand beschönigen. Käufer sehen Mängel schnell, und ein zu hoher Preis führt zu langer Vermarktungsdauer und Preissenkungen.
- Emotionale Werte einpreisen. Erinnerungen und Eigenleistung sind persönlich wertvoll, am Markt aber nicht messbar.
- Lasten im Grundbuch übersehen. Wohnrecht oder Wegerechte können den Wert deutlich senken.
- Den Zeitpunkt vergessen. Zinsen, Nachfrage und Saison verändern den erzielbaren Preis.
So unterstützt das Team von marker.tschugg Immobilien Sie bei der Bewertung
Wie viel ist Ihr Haus oder Ihre Wohnung im Allgäu wert? Wir bewerten Ihre Immobilie in Kempten, im Oberallgäu und im Ostallgäu kostenlos und unverbindlich vor Ort und erklären Ihnen nachvollziehbar, wie der Wert zustande kommt.
