Welche Käufer interessieren sich für eine Ferienwohnung im Allgäu?
Drei Käufergruppen stehen im Vordergrund. Eigennutzer suchen einen Zweitwohnsitz für Urlaub und Wochenenden. Kapitalanleger wollen die Wohnung vermieten und achten auf Auslastung und Rendite. Dauerwohner würden gern selbst einziehen, was je nach Nutzung gar nicht erlaubt ist.
Wer verkauft, sollte klar benennen, welche Nutzung zulässig ist. Das spart Zeit bei Interessenten und vermeidet Streit nach dem Kauf. Im Exposé gehören deshalb Angaben zur Nutzung, zu laufenden Kosten und zur Lage ganz nach vorn.
In Tourismusorten wie Oberstdorf, Fischen, Bolsterlang oder Bad Hindelang zahlen Käufer häufig für Lage, Aussicht und Nähe zu Bergbahnen mehr. Im Ostallgäu rund um Füssen und Pfronten spielen Seen, Berge und die Nähe zu Österreich eine Rolle.
Welche Nutzungsregeln gelten für Ferienwohnungen?
Nicht jede Wohnung darf frei genutzt werden. In Gebieten, die als Sondergebiet für Fremdenverkehr ausgewiesen sind, ist eine dauerhafte Wohnnutzung häufig ausgeschlossen. Manche Gemeinden haben außerdem Satzungen, die für die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum eine Genehmigung vorsehen.
Wichtig sind deshalb der Blick in die Teilungserklärung, den Bebauungsplan und die Gemeindesatzung. Sie zeigen, ob die Wohnung als Wohnung, als Ferienwohnung oder als Teileigentum geführt wird. Wie die Teilungserklärung aufgebaut ist, lesen Sie in unserem Ratgeber zur Teilungserklärung.
Zusätzlich erheben viele Gemeinden eine Zweitwohnungsteuer. Auch das beeinflusst die Kaufentscheidung, weil es die laufenden Kosten erhöht. Geben Sie Käufern diese Information offen.
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Was gilt steuerlich beim Verkauf einer Ferienwohnung?
Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Die Ausnahme für selbstgenutzte Wohnungen gilt nur, wenn Sie die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt haben. Eine Ferienwohnung erfüllt das in der Regel nicht. Dazu gelten bei der Vermietung weitere steuerliche Fragen, zum Beispiel zur Umsatzsteuer oder zur Frage, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.
Eine Übersicht zu Frist und Berechnung gibt unser Beitrag zur Spekulationssteuer beim Hausverkauf im Allgäu. Für den Einzelfall sollten Sie vor dem Verkauf mit einem Steuerberater sprechen.
Was ist mit laufenden Buchungen und Verträgen?
Vor dem Verkauf müssen Sie klären, was mit bereits angenommenen Buchungen geschieht. Sie können Buchungen bis zum Eigentumswechsel erfüllen oder dem Käufer die Übernahme anbieten, wenn er die Vermietung fortführen will. Wer die Wohnung über eine Vermietungsagentur oder ein Buchungsportal vermarktet, sollte die Vertragsbedingungen und Kündigungsfristen prüfen.
Im Kaufvertrag wird festgelegt, ab wann Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen. Das umfasst Mieteinnahmen, Kurtaxe, Hausgeld und die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft. Wie sich Hausgeld und Rücklagen auswirken, lesen Sie im Beitrag zum Hausgeld bei der Eigentumswohnung.
Kostenlose Ratgeber herunterladen
Von der Spekulationssteuer beim Hausverkauf über den Umgang mit einer geerbten Immobilie bis zur Frage, ob ein Verkauf ganz ohne Makler überhaupt sinnvoll ist: Unsere Ratgeber beantworten die Fragen, die im Verkaufs- oder Kaufprozess wirklich auftreten. Fundiert recherchiert, verständlich erklärt und speziell auf das Allgäu zugeschnitten.
Wie wird das Inventar behandelt?
Möbel, Küche, Geschirr und Zubehör werden im Kaufvertrag in einer Inventarliste aufgeführt. Der Kaufpreis wird dann in Immobilienpreis und Inventarpreis aufgeteilt. Das hat einen praktischen Nutzen: Auf das Inventar fällt keine Grunderwerbsteuer an, und die Aufteilung muss plausibel sein.
Eine vollständig möblierte Wohnung wirkt für Anleger attraktiv, weil sie sofort nutzbar ist. Eigennutzer legen manchmal mehr Wert auf hochwertige Möbel oder wollen sie nicht übernehmen. Klären Sie das frühzeitig mit den Interessenten.
So gelingt der Verkauf einer Ferienwohnung im Allgäu
Der Zeitpunkt zählt. Wohnungen mit Bergblick lassen sich im Frühsommer oder im Herbst gut besichtigen, Wintersportlagen auch in der Skisaison. Gute Fotos und eine klare Beschreibung von Lage, Nutzung und Kosten helfen bei der Entscheidung. Wie viel Ihre Wohnung wert ist, zeigt eine Immobilienbewertung vor Ort.
So unterstützt das Team von marker.tschugg Immobilien Sie beim Verkauf
Das Team von marker.tschugg Immobilien bewertet und vermarktet Wohnimmobilien im Allgäu und kennt die Unterschiede zwischen den Orten. Wir prüfen vorab Nutzungsregeln, Unterlagen und Verträge und sprechen passende Interessenten gezielt an, bevor ein Objekt öffentlich inseriert wird. Die Vermietung Ihrer Ferienwohnung übernehmen wir nicht.
