Welche Kaufnebenkosten fallen in Bayern an?
Die wichtigsten Posten sind Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision. Dazu kommen gegebenenfalls Kosten für die Finanzierung, ein Wertgutachten der Bank, Renovierung und Umzug.
Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf auf den Kaufpreis erhoben. Bayern hat mit 3,5 Prozent den niedrigsten Satz aller Bundesländer. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 14.000 Euro.
Notar und Grundbuchamt kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eintragung des Käufers im Grundbuch und die Eintragung einer Grundschuld für das Darlehen zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent. Bei 400.000 Euro sind das rund 6.000 bis 8.000 Euro.
Die Maklerprovision ist verhandelbar, im Allgäu üblich sind Gesamtprovisionen von 5,95 bis 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Bei Häusern und Eigentumswohnungen teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision. Wie das genau funktioniert, lesen Sie in unserem Beitrag zur Maklerprovision beim Hausverkauf.
Beispielrechnung für einen Kauf im Allgäu
Wohnungen in Kempten kosten laut ImmoScout24 (Stand Q3 2026) im Schnitt ca. 4.247 €/m². Für eine Wohnung mit 90 Quadratmetern ergibt sich daraus ein Kaufpreis von rund 380.000 Euro. Ein Beispiel mit 400.000 Euro zeigt die Größenordnung:
- Grunderwerbsteuer (3,5 %): 14.000 Euro
- Notar und Grundbuch (etwa 1,5 bis 2 %): 6.000 bis 8.000 Euro
- Maklerprovision, Käuferanteil bei 7,14 % Gesamtprovision (3,57 %): rund 14.280 Euro
Das ergibt zusätzliche Kosten von etwa 34.000 bis 36.000 Euro. Das sind rund 8,5 bis 9 Prozent des Kaufpreises. Ohne Maklerprovision, etwa bei einem Privatverkauf, bleiben rund 20.000 bis 22.000 Euro.
Die Zahlen sind eine Rechenhilfe. Die tatsächlichen Kosten hängen von Kaufpreis, Vertrag und Finanzierung ab.
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Wer zahlt welche Kosten?
Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer. Notar und Grundbuch trägt in der Regel ebenfalls der Käufer, was im Kaufvertrag so geregelt wird. Die Maklerprovision wird bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen hälftig geteilt, bei Mehrfamilienhäusern und Grundstücken ist die Aufteilung frei verhandelbar.
Die Grunderwerbsteuer entfällt unter bestimmten Voraussetzungen, etwa beim Erwerb unter Ehegatten oder in gerader Linie verwandten Personen. Außerdem fällt auf mitverkauftes Inventar keine Grunderwerbsteuer an, wenn es sauber getrennt ausgewiesen wird.
Warum Eigenkapital für die Nebenkosten wichtig ist
Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis, erwarten aber, dass Käufer die Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen. Je höher die Nebenkosten, desto mehr Eigenkapital braucht ein Käufer. Das beeinflusst, welchen Kaufpreis sich Interessenten leisten können.
Auch Verkäufer sollten das wissen. Wer realistische Kaufnebenkosten einkalkuliert, versteht besser, warum Käufer bei einem zu hohen Preis zögern. Ein marktgerechter Preis ist deshalb auch eine Frage des Budgets der Interessenten. Wie Sie den Wert Ihrer Immobilie realistisch ermitteln, zeigt unser Beitrag zur Immobilienbewertung im Allgäu.
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Von der Spekulationssteuer beim Hausverkauf über den Umgang mit einer geerbten Immobilie bis zur Frage, ob ein Verkauf ganz ohne Makler überhaupt sinnvoll ist: Unsere Ratgeber beantworten die Fragen, die im Verkaufs- oder Kaufprozess wirklich auftreten. Fundiert recherchiert, verständlich erklärt und speziell auf das Allgäu zugeschnitten.
Was kommt beim Immobilienkauf noch dazu?
Neben den Hauptposten entstehen oft weitere Kosten:
- Bereitstellungszinsen der Bank, wenn das Darlehen später abgerufen wird.
- Gutachten der Bank oder ein Gutachten zum Zustand der Immobilie.
- Renovierung und Modernisierung, besonders bei älteren Häusern, zum Beispiel für Heizung oder Dämmung.
- Umzug und Erstausstattung.
- Hausgeld und Rücklagen bei Eigentumswohnungen, mehr dazu im Beitrag zum Hausgeld.
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, kalkuliert zusätzlich Mietausfallrisiko und Instandhaltung ein.
Was gilt im Allgäu?
Die Nebenkosten sind in Bayern landesweit einheitlich, aber die Kaufpreise unterscheiden sich im Allgäu stark. Daher unterscheiden sich auch die Beträge. In Marktoberdorf zahlen Käufer bei gleichem Prozentsatz absolut weniger als in Oberstdorf, wo Wohnungen laut ImmoScout24 im Schnitt bei ca. 6.266 €/m² liegen.
Für Käufer in Kempten, im Oberallgäu und im Ostallgäu lohnt sich eine Rechnung vor der ersten Besichtigung. So wissen Sie, welcher Kaufpreis insgesamt finanzierbar ist.
So unterstützt das Team von marker.tschugg Immobilien Sie
Wenn Sie im Allgäu kaufen oder verkaufen möchten, rechnen wir die Kosten mit Ihnen durch, kostenlos und unverbindlich. Das Team von marker.tschugg Immobilien begleitet Käufer und Verkäufer vom ersten Gespräch bis zum Notartermin.
